Почему предстарт продаж новостроек — это отдельный класс инвестиций
Пока большинство людей присматриваются к уже построенным домам, более активные инвесторы заходят в проекты ещё на стадии идеи и котлована. Именно на этом этапе рождается главный вопрос: как заработать на предстарте продаж новостроек так, чтобы риск был контролируемым, а доходность — выше банковских вкладов и «типовой» сдачи в аренду.
Предстарт — это период, когда девелопер только выводит объект на рынок: ещё нет широко идущей рекламы, минимальный выбор планировок всё ещё свободен, а цены заметно ниже, чем через полгода-год. На этом расхождении между «ценой входа» и «ценой массового рынка» и строится стратегия раннего входа в новостройки для инвесторов.
Цифры, без которых сложно оценить потенциал
В крупных городах России (Москва, СПб, Казань, Екатеринбург) разброс доходности от раннего входа в новостройку, по данным крупных консалтинговых компаний и девелоперов, выглядит так:
— средний рост цены от предстарта продаж до ввода дома в эксплуатацию — 25–40% в стабильно развивающихся проектах;
— в проектах с сильным брендом застройщика и дефицитом локации — до 50–60% за 2–3 года;
— в среднем по рынку России прирост цены на этапе строительства от котлована до ключей — около 20–30%, даже с учётом «провальных» проектов.
Это означает, что инвестиции в новостройки на этапе котлована теоретически могут давать годовую доходность 12–20% при горизонте 2–3 года. Но теория не учитывает ошибки с выбором объекта, временные просадки рынка и юридические нюансы.
Как работает стратегия раннего входа: логика и механика
Главная идея: купить «опт», продать «в розницу»
Если упростить, то покупка квартиры на этапе строительства для перепродажи — это покупка ещё не готового товара по оптовой цене. Девелоперу на старте нужны быстрые деньги, чтобы запустить стройку, и он продаёт первые лоты дешевле, чем будет стоить готовое жильё.
К моменту, когда дом уже почти достроен, маркетинг разогрет, спрос выше, а ценник подрос. На этом «коридоре» цен инвестор и зарабатывает.
Основные шаги стратегии
— заходим в проект на самом раннем этапе (предстарт или первые 1–2 месяца продаж);
— выбираем ликвидные планировки и этажи (не всё подряд);
— оформляем договор (чаще всего ДДУ по 214-ФЗ);
— ждём роста цены до целевого уровня;
— продаём через переуступку или уже после регистрации права собственности.
Инвестиции в новостройки переуступка прав требования — это отдельный инструмент, который позволяет зафиксировать прибыль ещё до ввода дома в эксплуатацию, не дожидаясь ключей. По сути, вы продаёте не квартиру, а своё право получить её после сдачи дома.
Статистика и прогнозы: будет ли модель работать дальше
Что показывают последние годы
Несмотря на турбулентность экономики, жильё в крупных городах продолжает дорожать в долгосрочной перспективе. Если сгладить пики и провалы, то:
— за последние 10 лет средняя цена квадратного метра в новостройках крупнейших городов выросла примерно в 1,8–2,2 раза;
— доля сделок с инвестиционной мотивацией (покупка не «для себя», а ради дохода) в отдельных проектах доходит до 30–40%;
— максимальный рост наблюдается на проектах комплексного освоения территорий, где одновременно улучшается инфраструктура и транспорт.
При этом маржа инвестора постепенно сжимается: рынок стал более профессиональным, девелоперы активно сами поднимают цену уже на ранних этапах.
Прогнозы развития до 2030 года
Эксперты рынка сходятся в нескольких тенденциях:
— доходность от «голой спекуляции» (купил и просто подождал) будет снижаться, особенно в массовом сегменте;
— возрастёт важность отбора локаций и точечного анализа конкретных проектов;
— регулирование рынка, скорее всего, станет жёстче, что уменьшит риск обмана, но снизит сверхдоходы.
При этом стратегия раннего входа никуда не денется: пока девелоперам нужны деньги на старте, они будут стимулировать первых покупателей скидками и спецусловиями.
Экономика сделки: из чего формируется прибыль
Формула доходности на пальцах
Берём простой пример: квартира на старте стоит 8 млн ₽. Через 2,5 года к вводу дома в эксплуатацию она в среднем в этом же комплексе продаётся уже за 11 млн ₽.
Выглядит как 3 млн ₽ прибыли. Но это до вычета всех расходов:
— проценты по ипотеке (если вы заходили с кредитным плечом);
— комиссия брокеру или агентству при покупке и продаже;
— налог на прибыль (НДФЛ или иные схемы в зависимости от срока владения и статуса);
— сопутствующие расходы: юрист, оценка, госпошлины.
Чистая прибыль может сократиться до 1,8–2,2 млн ₽, что всё равно даёт 9–11% годовых в реальном выражении. Для консервативных инвесторов это уже «нормальная доходность», но без сказочных историй.
Кредитное плечо: усилитель результата
Если инвестор использует ипотеку, то при грамотном подходе доходность на собственный капитал растёт. Но и риск возрастает:
— падает рынок — вы всё равно должны платить банку;
— получается задержка сдачи дома — удлиняется срок выплат;
— меняется личная финансовая ситуация — нагрузка становится непосильной.
Поэтому «агрессивные» инвестиции под 80–90% ипотечного плеча оправданы только для опытных игроков, которые умеют считать сценарии «что если всё пойдёт не по плану».
Кейсы из практики: где заработали, а где — нет
Кейс 1. «Котлован в спальном районе, который выстрелил»
Анна, 32 года, маркетолог, решила сделать первые инвестиции в новостройки на этапе котлована в Подмосковье. Локация — спорная: слойка из старых пятиэтажек, промзона по соседству, но заявлен был большой проект редевелопмента с парком и ТЦ. Анна купила однушку 34 м² на предстарте за 4,9 млн ₽ — во многом на эмоциях, но с консультантом.
Через 2,5 года:
— дом почти достроен;
— район активно обживается;
— метро продлили на одну станцию ближе.
Рыночная цена похожих квартир выросла до 7,1–7,3 млн ₽. Анна продала по переуступке за 7,05 млн ₽, так как дом ещё не был сдан.
Расходы:
— ипотека: первый взнос 1,5 млн ₽, остальное кредит;
— проценты банку и сопутствующие расходы — около 620 тыс. ₽ за весь период;
— услуги агента при продаже — 140 тыс. ₽;
— налог удалось минимизировать, так как часть стоимости была оформлена в пределах вычета, остальное структурировали законными способами.
Итог: чистая прибыль около 700–750 тыс. ₽ на вложенные 1,5 млн ₽ за 2,5 года. Примерно 17–19% годовых на собственный капитал. При этом Анна не брала на себя строительных рисков «под ноль» — застройщик был надёжный, инфраструктура реально строилась, а не только на картинках.
Кейс 2. «Бизнес-класс в модной локации, который не оправдал ожиданий»
Дмитрий, 40 лет, предприниматель, вошёл в проект бизнес-класса в престижном районе крупного города. Реклама обещала «новый центр деловой жизни» и «кварталы международного уровня». Зашёл на предстарте с двумя лотами — евро-двушка и студия.
Стартовая цена:
— евро-двушка — 15 млн ₽;
— студия — 9 млн ₽.
Весь расчёт делался на то, что проект «выстрелит» и квадрат подорожает минимум на 40–50%.
Что пошло не так:
— стройку задержали на год;
— рядом не реализовали часть инфраструктурных объектов, которыми активно заманивали в буклетах;
— за это же время по городу вышло ещё несколько конкурирующих проектов.
К моменту практически готового дома:
— евро-двушка стоила около 18 млн ₽;
— студия — около 10,5 млн ₽.
В номинале рост есть, но за вычетом:
— процентов по кредиту (часть покупки шла с привлечением банковских средств);
— заморозки денег на лишний год;
— общей просадки деловой активности в районе
чистая доходность получилась около 6–7% годовых. Для Дмитрия это было чуть выше депозитов, но сильно ниже ожиданий. Он сам признаёт: переоценил «бренд» и недооценил риски задержки и конкуренции, практически не смотрел на реальные цифры по спросу в этом сегменте.
Кейс 3. «Микроформат на старте, быстрая переуступка»
Екатерина и Алексей, молодая пара, целенаправленно искали объект, где можно быстро провернуть покупку квартиры на этапе строительства для перепродажи, не дожидаясь сдачи. Нашли проект вблизи технопарка и крупного кампуса вуза, где был устойчивый спрос на небольшие квартиры и студии.
Они купили:
— две студии по 23 м² по 4,1 млн ₽ каждая;
— зашли почти первым днём старта продаж.
Через год, когда:
— дом перешёл в середину стадии строительства;
— застройщик провёл несколько волн повышения цен;
— проект попал на популярные площадки обзоров новостроек,
они продали обе студии по переуступке примерно по 5,2 млн ₽ за штуку. Чистая прибыль (после минимальных расходов и налога) вышла около 1,8 млн ₽ на двоих при горизонте чуть больше года.
Почему получилось:
— точечная локация с очень понятным и живым спросом;
— ставка на формат, который легко сдаётся в аренду и хорошо покупается инвесторами;
— фиксированное целевое значение цены: они заранее знали, по какой цене готовы выходить.
Риски и как их держать под контролем
Основные типы рисков
— Строительный риск: задержки, заморозка или изменение проекта.
— Рыночный риск: падение цен, рост конкуренции, изменение спроса.
— Финансовый риск: рост ставки по кредитам, потеря дохода, невозможность обслуживать ипотеку.
— Юридический риск: ошибки в документах, сложные схемы, проблемы с переуступкой.
Разговорно говоря, здесь важно не «влюбляться» в красивый рендер и отделку на картинке, а смотреть на сухие факты: кто строит, что уже построил, как развивались его прошлые проекты, какие реальные сроки.
Как минимизировать просчёты
Вот несколько рабочих правил, которые используют практикующие инвесторы:
— не заходить в проекты без эскроу-счетов и прозрачности финансирования;
— проверять застройщика по реальным сданным объектам, а не по рекламным обещаниям;
— закладывать консервативный сценарий роста цены (не 50%, а 15–25%) и считать, выдерживает ли модель;
— иметь финансовый резерв на 6–12 месяцев обслуживания ипотеки без аренды и без продажи.
Влияние стратегии раннего входа на всю отрасль
Почему девелоперам выгодны такие инвесторы
Инвесторы, заходящие на предстарте, решают для застройщика ключевую задачу: быстрое наполнение проекта деньгами. Это:
— позволяет активнее строить и быстрее выходить на ритм;
— делает объект «живым» в глазах банка и партнёров;
— повышает устойчивость проекта при колебаниях рынка.
По сути, ранние инвесторы — это негласные соинвесторы проекта, только без участия в прибыли девелопера, а лишь в росте цены на конкретный объект.
Обратная сторона: рост цен для конечных покупателей
Чем больше людей воспринимают жильё как инструмент инвестиций, тем сильнее растёт давление на цену для тех, кто покупает «для жизни». Это:
— подталкивает государство к регулированию и новым требованиям;
— заставляет девелоперов балансировать между инвестиционным и «семейным» спросом;
— может создавать локальные «пузыри» в отдельных проектах и локациях.
Рынок постепенно адаптируется: появляются ограничения по числу лотов в одни руки, меняются условия по переуступке, застройщики делают акценты на комфорт проживания, а не только на спекулятивный рост.
Практическая стратегия раннего входа для начинающего инвестора
С чего реально начать, если нет большого капитала
Алгоритм может быть довольно приземлённым, без красивых теорий:
— Определить бюджет и максимально безопасный размер ипотечной нагрузки.
— Выбрать 2–3 города и 3–5 перспективных локаций в каждом.
— Отсеять сомнительных застройщиков, оставить только тех, кто стабильно сдаёт объекты.
— Из оставшихся проектов искать те, что либо только вышли в продажу, либо вот-вот стартуют.
— Сравнить цены на стадии предстарта с:
— другими объектами этого же застройщика;
— аналогичными домами на шаге дистанции в этой же локации.
После этого уже смотреть планировки, этажи, тип объекта — и только потом красиво нарисованные рендеры.
Комбинация «инвест + запасной аэродром»
Частый практический подход: покупка на раннем этапе с расчётом на перепродажу, но с осознанием, что при неблагоприятном сценарии вы можете:
— переоформить квартиру «под себя»;
— сдавать её в аренду;
— дождаться более удачного цикла рынка.
В таком режиме вы всё ещё следуете логике инвестора, но не превращаетесь в заложника единственного исхода «обязательно продать через два года по такой-то цене».
Вывод: когда игра стоит свеч
Предстарт продаж новостроек — это не волшебная кнопка «быстрых денег», а рабочий инструмент для тех, кто готов:
— считать сценарии, а не верить рекламным слоганам;
— принимать на себя умеренный риск;
— выдерживать инвестиционный горизонт минимум 2–3 года.
Стратегия раннего входа в новостройки для инвесторов остаётся актуальной, пока девелоперы нуждаются в капитале на старте, а города продолжают расти и обновляться. Заработать здесь можно — и примеры реальных кейсов это подтверждают. Но заработать стабильно и системно получается только у тех, кто каждый раз подходит к сделке как к отдельному проекту, а не как к участию в общем «празднике роста цен».