Рынок аренды в 2025 году: краткосрок против долгосрока
Историческая справка: как мы пришли к модели 2025 года
Если оглянуться назад на последние три года, станет заметно, насколько резко переформатировался рынок аренды. В 2022 году, по оценкам крупных порталов объявлений (ЦИАН, Авито, «Домклик»), доля краткосрочных вариантов в крупных городах держалась в районе 10–12 % от всего объёма предложений. В 2023-м, на фоне роста внутреннего туризма и удалёнки, этот показатель подрос до 14–16 %, а к концу 2024 года в крупных агломерациях он уже вплотную подошёл к 18–20 %. При этом классическая аренда квартиры 2025 долгосрочно по‑прежнему остаётся базовой моделью: порядка 4 из 5 сделок на массовом рынке — это договоры от года и дольше, просто сами ожидания арендаторов и собственников сильно изменились за этот период.
С точки зрения ценовой динамики картина тоже интересная. В 2022 году средняя ставка долгосрочной аренды в миллионниках выросла примерно на 15–18 % год к году на фоне высокой инфляции и отложенного спроса. В 2023-м рост замедлился до 8–10 %, но на короткие сроки цены наоборот ускорились: посуточная аренда в туристических локациях подскакивала на 20–25 % в высокий сезон. В 2024 году тренд частично выровнялся: долгосрок добавил около 7–9 %, краткосрок — в среднем 10–15 %, но с огромной сезонной «пилой». В 2025-м, судя по данным за первые месяцы и аналитике крупных операторов, рынок вошёл в фазу более разумной стабилизации: краткосрок перестаёт быть «золотой жилой» для всех подряд, а долгосрок — не единственным безопасным вариантом.
Базовые принципы: чем на самом деле отличаются краткосрочная и долгосрочная аренда
Начнём с простого, но часто игнорируемого различия: краткосрочная аренда — это не только «посуточно для туристов». По сути, сюда попадает любая схема до 11 месяцев с плавающими ставками и высокой текучкой жильцов: командировки, студенты на сессиях, люди в ремонте, те, кому нужно срочно и «на время». Долгосрочная — это классический договор на год и более с относительно стабильной ценой и понятными обязанностями сторон. Когда вы решаете, что выгоднее краткосрочная или долгосрочная аренда недвижимости, важно смотреть не только на цифру дохода за месяц, но и на загрузку, простой, риски порчи имущества и юридические тонкости оформления. Один и тот же объект при разных сценариях может давать либо высокую, но нервную доходность, либо умеренный, но почти пассивный доход.
В 2025 году базовая логика такова: краткосрок стал ближе к гостиничному бизнесу, а долгосрок — к облигациям с фиксированным купоном. Для посуточных форматов уже стандартом становятся онлайн‑чекины, электронные замки, профессиональная уборка, рейтинги на платформах и жёсткая конкуренция ценами. Чтобы реально снять квартиру посуточно 2025 недорого, гость сравнивает десятки вариантов по фотографиям, отзывам и мелочам вроде скорости ответа хозяина. В долгосроке же ключевую роль играют репутация собственника, прозрачность договора, адекватные правила проживания и прогнозируемость платежей. Здесь арендаторы охотно переплачивают 5–10 %, если видят честные условия, нормальных соседей и отсутствие «подводных камней» в виде скрытых доплат.
Примеры реализации: как собственники и арендаторы используют новые возможности
Представим типовой городской сценарий 2022 года: собственник однушки у метро пытался «разбить» календарь, работая и посуточно, и помесячно, надеясь максимизировать доход. На практике из‑за провалов в бронированиях и неидеального управления он получал не более чем на 10–15 % выше, чем в долгосрок, но при этом тратил вдвое больше времени, нервов и денег на уборку, рекламу и постоянные показы. К 2024 году рынок отфильтровал такие полумеры: те, кто не готов профессионально вести краткосрок, вернулись в классическую сдачу, а те, кто остался, сформировали более зрелый сегмент, часто оформляя свою модель как мини‑отель или сеть апартаментов. На этом фоне инвестиции в аренду недвижимости 2025 доходность всё сильнее зависят от того, насколько собственник умеет выбирать формат под конкретный дом, район и целевую аудиторию, а не просто «ставить цену повыше».
Другой пример — инвестор, который в 2022 году купил две студии в спальном районе и одну квартиру бизнес‑класса в центре. По данным профильных агентств, за 2022–2024 годы загрузка у студий на краткосроке вне туристического центра едва дотягивала до 50–60 % в межсезонье. В итоге к 2025 году он перевёл их на помесячную сдачу, немного снизил ставку, но получил 90–95 % стабильной занятости и предсказуемый кэшфлоу. Центровая квартира, наоборот, ушла в гибридный формат: 9 месяцев в году — долгосрочный арендатор, а на пик событий и фестивалей — краткосрочные гости по согласованию. Такая комбинация позволила выйти на совокупную доходность около 7–9 % годовых по сравнению с 4–5 % при пассивном долгосроке и нервными 10–11 % при чистом краткосроке.
Частые заблуждения: на чём чаще всего обжигаются собственники и арендаторы
Первое распространённое заблуждение звучит примерно так: «Краткосрок всегда выгоднее, потому что ставка за ночь выше». На бумаге это так, но реальность за 2022–2024 годы показала другое. По оценкам аналитиков, в пиковые периоды реально высокую доходность показывают 10–15 % самых удачно расположенных и грамотно управляемых объектов, остальные сильно проседают по загрузке. В среднем по рынку посуточный формат в крупных городах даёт лишь на 15–25 % больше валовой выручки, чем долгосрок, а все дополнительные расходы и простой съедают значительную часть этой надбавки. Поэтому тем, кто рассчитывает сдать квартиру в аренду 2025 условия и цены бездумно «подкручивая» прайс на посуточные площадки, имеет смысл сначала просчитать минимально допустимую загрузку и реальные затраты на обслуживание, а уже затем менять формат.
Второе заблуждение — «долгосрок не приносит денег, это только для тех, кто боится рисков». Статистика последних трёх лет говорит об обратном. В 2022–2024 годах, несмотря на колебания рынка и геополитическую неопределённость, аккуратно подобранные объекты в долгосрочной аренде в крупных городах стабильно приносили 5–7 % годовых в рублях, а при удачной покупке «ниже рынка» — и 8–9 %. Для 2025 года большинство экспертов ожидает сохранения этого диапазона при умеренном росте ставок. Поэтому стратегия «аренда квартиры 2025 долгосрочно плюс грамотная индексация и комфорт для арендатора» часто оказывается более выгодной по сумме денег и потраченных усилий, чем гонка за максимальной дневной ценой. В итоге вопрос выбора формата — это не про «модно/немодно», а про ваш горизонт планирования, терпимость к риску и готовность заниматься операционным управлением, как в небольшом бизнесе.