О чём вообще речь: доходные дома и апарт-отели по‑человечески
Доходный дом — это здание, которое с самого начала спроектировано не для продажи квартир, а для сдачи их в аренду. Все помещения принадлежат одному собственнику или узкому кругу инвесторов, а жильцы — это арендаторы, а не покупатели. Апарт-отель — близкий родственник: те же «квартиры», но с сервисом как в гостинице — ресепшн, уборка, смена белья, иногда ресторан и коворкинг. По сути, вы покупаете не «квартиру для жизни», а кирпичик в арендном бизнесе, который должен приносить денежный поток. Вопрос простой: это рабочий инструмент или модная игрушка с красивой презентацией и неприятными сюрпризами на выходе?
Коротко: речь не о формате жизни, а о формате дохода.
Почему это вообще стало популярным
После 2014 и особенно после 2020 года инвесторы искали, куда переложить деньги, когда депозит даёт 5–7% годовых до налога, а инфляция съедает всё быстрее, чем начисляются проценты. На этом фоне инвестиции в доходные дома и апарт-отели под ключ стали выглядеть как простой и «понятный» продукт: девелопер рисует красивые цифры 8–12% годовых, рассказывает про профессиональную управляющую компанию и показывает стильные рендеры. Для тех, кто не хочет самому искать арендаторов, разбираться с ремонтом и налогами, это выглядит как почти пассивная история. Но за ростом популярности всегда идёт рост маркетинга, и именно здесь важно отделить реальную экономику проекта от рекламных буклетов, где доходность стабильно «выше рынка» без чётких пояснений, за счёт чего это достигнуто и сколько это продлится.
По факту спрос подогревают низкие ставки по вкладам и страх упустить «последний поезд».
Доходные дома vs апарт-отели: в чём практическая разница
Если упростить, доходный дом — более «жилищная» история, а апарт-отель — более «гостиничная». В доходном доме обычно длинные договоры аренды, часто на год и больше, стабильная загрузка, меньше сезонности. Отсюда плавный денежный поток, но и ставки аренды ближе к обычным квартирам. Апарт-отели как объект инвестиций риски и доходность дают другие: здесь упор на посуточную или краткосрочную аренду, туристов и деловые поездки. Доходность может быть выше, особенно в «жирные» сезоны, но и провалы будут ощутимее — в праздники и низкий сезон загрузка падает, а операционные расходы (персонал, сервис, маркетинг) никуда не деваются.
Проще: доходный дом — «арендный консерватор», апарт-отель — «доходный, но нервный игрок».
Технический блок: как считается доходность
Доходность считается не «на салфетке», а по формуле. Базовый показатель — валовая доходность: годовой арендный поток / стоимость объекта × 100%. Например, апарт стоит 12 млн, годовая арендная выручка 1,2 млн — валовая доходность 10% годовых. Но реальная, или чистая доходность — это (аренда минус коммуналка, капремонт, налоги, комиссия УК, потери от простоя) / стоимость объекта × 100%. В хороших проектах по факту выходит 6–9%, в рискованных и с оптимистичными презентациями — 3–5% после всех вычетов. Если вам показывают 15–20% в рублях без внятной модели и стресс-теста (что будет при загрузке 60% вместо заявленных 85%), это повод не радоваться, а сесть с калькулятором.
Важно всегда спрашивать не «доходность по буклету», а план-факт по уже работающим объектам.
Гарантированная доходность: где маркетинг, а где реальность
Запрос «купить апарт-отель для инвестиций с гарантированной доходностью» родился не просто так: люди устали от непредсказуемости и хотят стабильный кэшфлоу. На практике «гарантия» чаще всего означает субарендную модель: девелопер или управляющая компания берёт апарт в долгосрочную аренду и обязуется платить вам фиксированный процент от цены покупки — скажем, 8% годовых на первые 3–5 лет. Для начинающего инвестора это звучит как сказка: ничего делать не надо, платежи капают. Но экономику чудес не отменить: либо управляющая компания зарабатывает сверхприбыль за ваш счёт, либо по окончании гарантийного срока ставка вдруг «плывёт» в сторону 4–5%, либо в договоре мелким шрифтом есть право пересмотра условий при изменении рынка.
Если гарантия привязана к выручке, а не к цене покупки, это уже честнее — но и цифры обычно скромнее.
Технический блок: что проверить в «гарантии»
Смотрите не на красивые проценты, а на юрдокументы. Первое — кто именно даёт гарантию: девелопер, управляющая компания или отдельное СПВ-юридическое лицо без активов. Второе — срок: если «гарантия» действует только 1–2 года, это маркетинг, а не модель. Третье — источник выплат: фиксированная арендная ставка или доля от фактической выручки. Четвёртое — есть ли ограничение ответственности: если в договоре прописано, что при падении загрузки выплаты могут быть снижены в одностороннем порядке, ваша «гарантия» условна. И наконец, запросите отчётность по уже работающим объектам этой же команды — многие инвесторы удивляются, когда видят, что фактическая загрузка на 15–20 п.п. ниже презентационной.
Юрист, специализирующийся на недвижимости, на этом этапе окупает свои услуги многократно.
Практика: реальные кейсы по доходным домам
Пример из Москвы. Инвестор покупал студию в доходном доме бизнес-класса в 2018 году за 9,5 млн рублей. Модель: долгосрочная аренда через УК, ставка 65 тыс. в месяц. Валовая доходность получалась около 8,2% годовых. Через два года арендную ставку подняли до 75 тыс., но выросли и коммунальные расходы плюс налог на имущество; чистая доходность стабилизировалась на уровне 6,5–7% годовых. За это время сама студия подорожала примерно до 13 млн, и на выходе суммарный результат (рост цены + аренда) оказался комфортным. Главное — инвестор изначально считал проект как аналог «супервклада» с горизонтом 7–10 лет, а не как спекуляцию «купил — продал через год». Здесь формат доходного дома сработал именно за счёт стабильной загрузки и предсказуемости арендаторов: средний срок проживания был около двух лет, простои между сменой жильцов занимали 2–3 недели, что укладывалось в изначальный сценарий.
По сути, это пример консервативного, но здорового арендного бизнеса без сюрпризов.
Технический блок: условия вложений в Москве
Если говорить про доходные дома для инвесторов в Москве условия вложений сейчас такие. Стартовый чек за студию в более-менее понятном проекте — от 8–10 млн на окраинах до 18–25 млн в локациях внутри ТТК. Валовая доходность по девелоперским моделям — 7–10% годовых, чистая — чаще 5–7%. Первоначальный взнос по ипотеке для таких объектов банки обычно требуют 20–30%, ставка нередко выше, чем по классическому жилью, потому что это «инвестиционный продукт». Срок строительства — 2–3 года, и тут важен не только бренд девелопера, но и структура собственности земли, степень готовности и наличие проектного финансирования. Также обратите внимание, что налоги для инвестора с несколькими объектами и доходом от аренды могут расти — вместе с обязательствами по отчётности.
Без учёта налоговой нагрузки любая модель будет излишне оптимистичной.
Кейсы с апарт-отелями: где можно обжечься
Кейс из курортного города. Инвесторы заходили в проект апарт-отеля на стадии котлована, чек 6–7 млн за юнит 25–28 кв. м. Девелопер обещал 12–14% годовых за счёт посуточной аренды, среднюю загрузку 75–80% и активный поток туристов. На практике объект сдали с задержкой почти на год, затем ещё полгода управляющая компания «раскачивала» маркетинг. Фактическая загрузка в первый год не дотянула и до 50%, доходность до расходов оказалась около 7%, а после вычета комиссии УК (35%), коммуналки и налога инвесторы увидели 3–4% годовых. Многие начали паниковать и продавать юниты с дисконтом. Через три года, когда объект стали активно продвигать на федеральных площадках, загрузка выросла до 65–70%, но время и нервы уже сгорели. Это типичный пример завышенных ожиданий по молодому апарт-проекту в нераскрученном месте.
Апарт-отель — это бизнес, которому нужно время выйти на проектные показатели.
Технический блок: чувствительность к загрузке
В апарт-отелях ключевой параметр — загрузка. Изменение с 80% до 60% может легко «срезать» вам половину прибыли. Представим: апарт приносит при 80% загрузке 90 тыс. руб. валовой выручки в месяц. При комиссии УК 30%, операционных расходах 15 тыс. и налоге 13% вы получаете порядка 40–42 тыс. чистыми, то есть если апарт стоит 10 млн — это около 4,8–5% в месяц до пересчёта на год. Теперь падаем до 60% загрузки: выручка 67,5 тыс., комиссия та же, расходы те же. Чистый доход уже 23–25 тыс. в месяц, а годовая доходность падает к 2,7–3%. Небольшое отклонение в показателях по буклету — и модель превращается из «двузначной доходности» в чуть улучшенный депозит с куда более высокими рисками и нулевой ликвидностью на время стройки и раскрутки проекта.
Поэтому любые расчёты без стресс-теста по загрузке просто неадекватны.
Подход 1: пассивный инвестор «под ключ»
Первый путь — максимально пассивный. Вы выбираете проект, заходите либо на стадии котлована, либо ближе к сдаче, подписываете договор с управляющей компанией, получаете отчёт раз в квартал и деньги — раз в месяц. Такой формат как раз чаще всего подразумевает некие инвестиции в доходные дома и апарт-отели под ключ: от сборки интерьера до поиска арендаторов всем занимается одна команда. Плюсы очевидны: минимум времени, возможность захода даже для людей, живущих в другом городе или стране, понятная схема документооборота. Минусы тоже прозрачны: вы полностью зависите от компетенций и добросовестности управляющей компании, у вас мало рычагов влияния, а перепроверить реальные цифры, особенно в апарт-отеле, сложно — вы не видите каждую бронь и не контролируете тарифы.
Пассивность повышает комфорт, но снижает контроль над деньгами.
Технический блок: что спрашивать у управляющей компании
Минимальный чек-лист. Первое — управляемый портфель: сколько объектов уже на управлении, с какой загрузкой, какая доля повторных гостей. Второе — прозрачность отчётности: есть ли личный кабинет с детализацией заездов и тарифов, смс- или email-уведомления о бронях, возможность внешнего аудита. Третье — структура комиссий: фикс или процент от выручки, кто несёт риск простоя. Четвёртое — конфликт интересов: не сдаёт ли УК параллельно свои собственные номера в том же объекте по демпинговым тарифам. Пятое — юридические гарантии: прописаны ли сроки и объём выплат, ответственность за простои по вине УК, порядок одностороннего расторжения договора. Наконец, попросите контакты двух-трёх реальных собственников и поговорите с ними напрямую о фактических цифрах.
Хорошая УК подобные вопросы не пугают, а наоборот радуют.
Подход 2: активный инвестор и гибридные схемы
Второй подход — более активный. Инвестор может брать апарт или юнит в доходном доме и не передавать его в общую «пуловую» аренду, а сдавать самостоятельно, используя сервисы краткосрочной аренды, нанимая своих клинеров и строя собственный маркетинг. Такой путь требует времени и управленческих навыков, но может дать плюс 2–4 процентных пункта к доходности за счёт экономии на комиссии УК и более гибкой ценовой политике. В Москве, например, есть кейсы, где владелец в апарт-комплексе рядом с деловым кластером, работая сам через онлайн-площадки, выдаёт 11–12% годовых, в то время как соседи в общем пуле получают 7–8%. Но важно понимать, что это уже маленький бизнес с дежурствами на телефоне, контролем уборки и решением конфликтных ситуаций с гостями, а не чисто финансовая инвестиция в бумажный актив.
По сути, вы покупаете себе работу вместе с недвижимостью — кому-то это подходит, кому-то нет.
Технический блок: финансовое плечо и ипотека
Ипотека может как усилить, так и уничтожить эффект от доходного объекта. Если ставка по кредиту 14% годовых, а реальная чистая доходность по объекту 7–8%, то без существенного роста стоимости самого актива вы работаете «в ноль» или даже в минус. Задача плеча — когда кредит дешевле доходности. Для инвестора имеет смысл, когда ставка после учёта всех комиссий и страховок меньше ожидаемой чистой доходности как минимум на 3–4 п.п. Тогда разница работает на вас. Но при использовании плеча особенно важен стресс-тест: что будет, если доходность упадёт до 4–5% из‑за просадки рынка, а ставка по кредиту вырастет при рефинансировании? Наличие подушки безопасности в 6–12 ежемесячных платежей по ипотеке — это не рекомендация, а базовая гигиена при таких вложениях.
Иначе любой форс-мажор превращает объект из актива в финансовый якорь.
Главные риски: от юридических до рыночных
Теперь о неприятном, но необходимом. Юридический риск: часть апарт-отелей строится на землях с назначением «для гостиничного обслуживания» или даже с промышленным статусом, и это влияет на налоги, тарифы ЖКУ и возможность прописки. В доходных домах тоже встречаются схемы с нестандартными правами на землю или смешанным использованием, что потом вылезает повышенными платежами. Рыночный риск: в локациях с переизбытком апарт-проектов происходит банальное перенасыщение — все выходят на рынок одновременно, демпингуют, и средняя загрузка падает. Операционный риск: смена управляющей компании, конфликт совладельцев, некачественный сервис, из‑за которого отель «сгорает» в отзывах. И наконец, регуляторный риск: государство уже не раз обсуждало изменение правил для апартов, и среднесрочно это может отразиться на налогах и возможностях использования.
Инвестору важно закладывать все эти сценарии в модель, а не надеяться, что «пронесёт».
Куда всё‑таки вложиться: доходные дома или апарт-отели
Ответ «куда вложиться инвестору доходные дома или апарт-отели» зависит не от рекламных буклетов, а от вашего профиля риска и целей. Если вам нужна более спокойная история, вы не готовы мониторить сезонность и разбираться в туристических потоках, логичнее смотреть на классические доходные дома в крупных городах: они дают, как правило, более плавную динамику и меньшую зависимость от турпотока. Если же вы готовы к волатильности ради потенциально более высокой доходности, готовы терпеть сезонные просадки и не нервничать от колебаний загрузки, тогда апарт-отели в сильных локациях — деловые центры, туристические магниты — могут быть интереснее. Но в любом случае считайте не обещания, а реальные цифры, исходя из пессимистичного сценария, а не из рекламного.
Спокойный 6–7% с высокой предсказуемостью часто лучше, чем обещанные 12–14%, которых по факту никогда не будет.
Вывод: как подойти к выбору по‑взрослому
Подойдите к таким объектам не как к «квартире с бонусом», а как к бизнесу с выручкой, расходами и рисками. Сравните как минимум три проекта: один доходный дом в столице, один апарт-отель в деловом кластере и один — в туристической локации. По каждому соберите: юридический статус земли и здания, финансовую модель в трёх сценариях (оптимистичный, базовый, пессимистичный), репутацию девелопера и УК, фактические кейсы уже работающих объектов. Не стесняйтесь спрашивать у продавца: покажите два примера, где инвестор доволен, и один, где есть проблемы, и как вы их решали. И только после этого оформляйте сделку. Недвижимость — инерционный актив: ошибка на входе будет тянуться за вами годами. А грамотный вход один раз даёт вам устойчивый денежный поток на десятилетие вперёд.
Инвестируйте не в обещания, а в проверяемые модели и управляемые риски.