Офисы после удалёнки: куда качнулось маятник
За три года после ковидного локдауна офисный рынок пережил несколько волн. В 2022 году доля сотрудников на «полной удалёнке» в Москве, по разным исследованиям, доходила до 25–30 %. К концу 2023 года она сократилась примерно до 10–15 %, а большинство компаний перешли на гибридный формат: 2–3 дня в офисе, остальное — из дома. Это ключевой тренд, который перестроил спрос: нужны не бесконечные open space, а гибкие пространства, переговорные, зоны проектной работы. При этом компании стали осторожнее: часто выгоднее не расширяться, а оптимизировать текущие площади, чтобы не переплачивать за «воздух».
Что происходит с вакансиями и ставками аренды
По данным консультантов, в 2022 году вакансия в офисном сегменте Москвы доходила до 14–16 % в отдельных локациях, особенно в зданиях класс B и ниже. В 2023 году свободных площадей стало меньше, частично из‑за отказа девелоперов от новых проектов и активного переезда компаний из устаревших зданий в более качественные. В сегменте премиальной аренды заметен интерес к «аренда офисов в бизнес центрах класс а», но договоры стали короче, а арендаторы жёстче торгуются по ставкам и опциям: каникулы, ремонт, возможность досрочного расторжения. Это всё нужно учитывать, планируя стратегию на 3–5 лет.
Гибридный формат и трансформация офисных пространств
Гибридный график заставляет менять саму логику использования помещений. Если раньше офис считался «вторым домом», теперь он скорее «хаб для взаимодействия». По оценкам глобальных консалтинговых компаний, в 2022–2024 годах компании в среднем сокращали 10–20 % площадей, но одновременно увеличивали долю зон для совместной работы и встреч. Рабочие места стали «горячими» — не закреплёнными за человеком. Это позволяет сэкономить на квадратных метрах, но требует продуманной планировки, систем бронирования, цифровых решений. В противном случае сотрудники будут терять время и мотивацию.
Практические шаги для владельцев офисов
Чтобы объект не превратился в пустующий короб, арендодателю важно не ждать «как было раньше», а активно адаптироваться. В ближайшие годы выживать будут те, кто воспринимает здание как сервис, а не просто стены. Даже если цель — доходная коммерческая недвижимость, купить офисный центр и просто сдавать по старым схемам уже не работает. Нужны гибкие форматы аренды, развитая инфраструктура и поддержка IT‑сервисов для резидентов. Такой подход повышает заполняемость и лояльность арендаторов, которые в любой момент могут пересмотреть офисную политику под новое руководство или экономическую повестку.
- Предлагать короткие договоры и опцию расширения/сокращения площадей.
- Инвестировать в коворкинг‑зоны внутри бизнес‑центра.
- Развивать «цифровые» сервисы: доступ, бронирование, аналитика посещаемости.
- Делать акцент на локации, транспорте, сервисах для сотрудников.
Торговые центры: от шопинга к «третьему месту»
ТЦ ощутили удар онлайн‑торговли и удалёнки сильнее, чем офисы. В 2022 году во многих регионах РФ трафик в крупных моллах просел до 70–80 % от доковидного уровня. К концу 2023 года посещаемость восстановилась до 85–95 %, но структура спроса изменилась. Люди стали реже ходить «просто посмотреть», зато больше внимания уделяют досугу: рестораны, кино, детские зоны, мероприятия. Поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость, торговые центры в частности, всё чаще идут не в классический формат «ряды магазинов», а в многофункциональные комплексы, где шопинг — лишь часть сценария.
Статистика по вакансиям и структуре арендаторов
После волны закрытий 2022 года вакансия в некоторых региональных ТЦ превышала 20–25 %. В Москве картина мягче: к середине 2023 года в ключевых объектах уровень свободных площадей стабилизировался ближе к 8–10 %, а арендодатели активно переформатировали пустующие блоки под F&B, развлечения, медицинские и образовательные услуги. Продажа торговых помещений в ТЦ Москва всё чаще интересна не только классическим ритейлерам, но и сервисным бизнесам, которые ценят гарантированный поток людей. Для инвестора это шанс диверсифицировать пул арендаторов и снизить риск зависимости от одного‑двух якорных магазинов.
Как меняется стратегия инвесторов
С 2022 по 2024 год общий объём сделок с коммерческой недвижимостью в России сначала снизился, а затем начал постепенно отрастать за счёт внутренних игроков. Крупные фонды и частные инвесторы стали придирчивее: недостаточно просто иметь объект в центре города. Анализируются сценарии перепрофилирования, потенциал реконцепции и гибкости планировок. Для многих стратегия «купить и держать» сменилась на «купить, улучшить, стабилизировать и только потом решать, продавать или сохранять». Особенно внимательно изучают трафик и поведение пользователей, а также затраты на модернизацию инженерии под новые форматы аренды.
Практические советы инвестору в 2025 году
- Проверяйте устойчивость спроса в локации не только по текущей заполняемости, но и по динамике за 3–5 лет.
- Считайте сценарий частичной конверсии: часть офиса под коворкинг, часть ТЦ под склады последней мили или медцентр.
- Заложите бюджет на цифровую инфраструктуру: это повышает ликвидность актива.
- Оценивайте риск регуляторных изменений и возможный сдвиг в образе жизни (ещё больше онлайн‑сервисов, автоматизация).
- Не игнорируйте ESG‑факторы: энергоэффективность и комфорт влияют на стоимость аренды и скорость заполнения.
Если ваша цель — доходная коммерческая недвижимость, купить офисный центр или долю в ТЦ стоит только после стресс‑теста по нескольким сценариям: рост ставок, падение трафика, переход арендаторов на гибридный график, появление конкурирующего объекта поблизости. Такой подход снижает риск разочарования и вынужденной распродажи через несколько лет.
Москва: особый случай на рынке коммерции
Столичный рынок традиционно более устойчив и ликвиден. Однако конкуренция здесь максимальная, и простых решений почти не осталось. Если вы рассматриваете вариант «коммерческая недвижимость офисы купить Москва», нужно смотреть глубже заголовков объявлений: изучать не только класс здания и ставку, но и тип резидентов, структуру договоров, уровень CAPEX в ближайшие годы. В сегменте офисов класс B с хорошей локацией потенциал роста часто выше, чем в перегретом премиуме, особенно если есть возможность реконцепции и постепенного повышения арендных ставок через улучшение продукта.
Когда покупать, а когда лучше арендовать
Для операционного бизнеса выбор между покупкой и арендой зависит от горизонта планирования и гибридности формата работы. Если стратегия на 3–4 года и команда может меняться по численности, логичнее рассматривать аренду и коворкинги. Вариант «аренда офисов в бизнес центрах класс а» оправдан, когда вам важно брендировать пространство, принимать клиентов, демонстрировать статус. Если же бизнес зрелый, стабилен и использует специфическую инфраструктуру (склад, лаборатория, производство), тогда покупка становится инструментом снижения долгосрочных рисков и расходов.
Торговые площади: новые форматы спроса
Ритейл за последние три года пережил перезагрузку. Онлайн‑канал забрал значительную часть «рутинных» покупок, оставив торговым центрам роль места впечатлений и импульсного выбора. В 2023–2024 годах многие девелоперы пошли по пути создания районных многофункциональных центров, где на одном этаже могут соседствовать маркет, кабинет врача, детский клуб и небольшое кафе. На этом фоне продажа торговых помещений в ТЦ Москва стала интересна локальным предпринимателям, которые строят мультиформатные проекты и ценят стабильный поток жителей ближайших домов, а не только гостей со всего города.
Практические советы по работе с ТЦ
Собственникам ТЦ важно смотреть на объект не как на «ящик для магазинов», а как на экосистему. Для этого нужно регулярно анализировать поведение посетителей: откуда они приходят, сколько времени проводят, куда заходят. Перепрофилируя «мёртвые» зоны под новые сервисы, вы постепенно увеличиваете время пребывания людей и средний чек арендаторов. Инвестиции в коммерческую недвижимость торговые центры будут окупаться быстрее, если вы поддерживаете диалог с арендаторами, тестируете pop-up форматы, устраиваете локальные события и интегрируетесь в жизнь района, а не конкурируете только ценой аренды.
Кому и когда стоит входить в коммерцию после удалёнки
Эпоха тотальной удалёнки закончилась, но эффект от неё ещё долго будет определять рынок. Офисы и ТЦ не исчезают, а трансформируются: из «мест работы и покупок» превращаются в гибкие точки контакта людей и бизнеса. Для одних это риск, для других — окно возможностей. Входить в коммерческий сегмент разумно тем, кто готов работать с продуктом, а не просто ждать арендатора. Если вы мыслите категориями «купил и забыл», велика вероятность застать объект в устаревшем формате через 5–7 лет. Гораздо перспективнее подход как к живому проекту, который развивается вместе с городом и привычками жителей.