С чего вообще начать: новостройка или «вторичка»?
Когда человек впервые задумывается о покупке квартиры, почти сразу встает вопрос: вторичная недвижимость или новостройка что выбрать для проживания и инвестиций? На слуху куча советов: «только новостройки, они растут в цене», «берите сталинки, они ликвиднее», «не связывайтесь со стройкой». В итоге — каша в голове и страх ошибиться.
Давай разложим всё по шагам:
– что выгоднее купить вторичку или новостройку для инвестиций,
– что комфортнее для жизни,
– и на чем чаще всего «обжигаются» новички.
Буду объяснять простым языком и приводить реальные кейсы, чтобы картина стала максимально живой.
—
Шаг 1. Определись: ты покупаешь «для себя» или «для денег»
Первая типичная ошибка — пытаться одной покупкой убить все цели одновременно: и самому жить, и «чтобы окупалось», и «чтобы росло в цене», и «в хорошей школе, и недорого». Так почти не бывает.
Условно цели две:
1. Для жизни — комфорт, окружение, инфраструктура, ощущение «дом».
2. Для инвестиций / сдачи — доходность, ликвидность, риски, рост цены.
Можно найти компромисс, но приоритет должен быть один. И от него уже зависит, выгоднее ли инвестиции в новостройки или вторичное жилье что лучше в твоей ситуации.
*Совет новичкам:* прямо на листке напиши, что для тебя критичнее: доходность или комфорт. Когда будет спорное решение, смотри в этот листок, чтобы не уйти в эмоции.
—
Шаг 2. Новостройка: плюсы, минусы и подводные камни
Новостройки нравятся многим уже с порога: свежие подъезды, новые коммуникации, планировки «без шкафов вдоль всех стен», видеонаблюдение, подземный паркинг. Психологически ощущение: «Я первый, всё новое».
Основные плюсы новостроек:
1. Часто ниже цена на старте строительства.
2. Современные планировки, нормальные лифты, благоустройство.
3. Для инвестора — понятный сценарий: купил на котловане, продал после сдачи.
4. Меньше проблем с изношенными трубами, проводкой и т.д. в первые годы.
Но реальность сложнее.
– Дом сдается, а вокруг ещё «грязное поле», магазинов почти нет, садик только в обещаниях.
– Соседи все одновременно начинают ремонт, а ты живешь в постоянном перфораторе.
– Иногда квартиры сдаются в сером каркасе, и к стоимости покупки нужно смело добавлять 20–30% на ремонт, иногда и больше.
Кейс №1. Инвестиция в новостройку без расчёта
Андрей купил однушку в строящемся доме на окраине крупного города. Логика простая: «Дома ещё нет, цена низкая, потом вырастет». Вложил 6,5 млн, ремонт обошелся ещё в 1,2 млн. Итог — 7,7 млн.
Через два года дом сдали, но параллельно застройщик начал ещё два похожих комплекса рядом с такими же планировками. Рынок слегка просел, и аналогичные квартиры продавались 7,4–7,6 млн. Андрей выставил за 8,0 млн «чтобы отбить», но покупателей не было. Пришлось сдавать в аренду.
Доход: 35 тыс. в месяц минус налог и коммуналка. На руки около 30 тыс. в месяц при вложении 7,7 млн. Выходит, ~4,7% годовых до налогов. Это уже «не провал», но и не супер-инвестиция, учитывая риски, простой и время.
Главная мысль: новостройка сама по себе не гарантия прибыли. Важен район, стартовая цена, конкуренция и план по выходу.
—
Шаг 3. «Вторичка»: старая школа с новыми возможностями
Вторичное жилье — это уже построенные дома. Здесь можно прийти, потрогать стены, посмотреть на реальных соседей, оценить двор и понять, как всё работает.
Плюсы вторички:
– Район уже сформирован: магазины, школы, транспорт — всё видно, а не на картинке.
– Нет риска недостроя. Дом стоит и живёт.
– Можно въехать сразу (или после лёгкого косметического ремонта).
– Часто ликвидные адреса находятся именно на вторичном рынке: исторические районы, сложившаяся застройка.
Минусы тоже есть.
– Износ дома и коммуникаций, иногда полный треш по подъездам.
– Морально устаревшие планировки.
– Юридические истории: наследство, развод, долги, аресты.
Кейс №2. Удачная «вторичка» для аренды
Мария искала объект, чтобы сдавать студентам. Рассматривала: купить квартиру в новостройке или вторичном рынке сравнение по цифрам делала в Excel. В итоге выбрала «убитую» двушку рядом с крупным вузом. Дом 80-х годов, подъезд не идеальный, но 7 минут пешком до метро.
Купила за 9,2 млн. Вложила в ремонт 800 тыс., сделала из двушки «евро-трёшку» (кухня-гостиная и две спальни), сдала по комнатам. Суммарная аренда — 70 тыс. в месяц. На руки после коммуналки примерно 62 тыс. в месяц.
Вложения — 10 млн, доходность ~7,4% годовых в рублях только на аренде, без учёта роста стоимости объекта. Плюс ликвидная локация, всегда есть желающие снять.
*Вывод:* иногда «страшная» вторичка в хорошем месте приносит больше денег, чем блестящая новостройка на отшибе.
—
Шаг 4. Инвестиции: что выгоднее в цифрах и сценариях
Вот здесь появляется главный вопрос: инвестиции в новостройки или вторичное жилье что лучше, если смотреть сухо — как инвестор?
У инвестора обычно три сценария:
1. Перепродажа новостройки:
– Вход дешевле на котловане,
– Рост цены по мере готовности,
– Выход до или сразу после сдачи дома.
Работает, если:
– цена старта действительно ниже рынка;
– застройщик надёжный;
– локация перспективная, а не в «поле среди пустоты»;
– нет дикого переизбытка похожих лотов в соседних домах.
2. Долгосрочная аренда (и для новостройки, и для вторички):
– Считаем не только аренду, но и налог, простой между жильцами, расходы на ремонт.
– Смотрим конечную чистую доходность, а не «в объявлениях такие цены».
3. Комбинированный сценарий:
– купил на котловане;
– сдал в аренду на 3–5 лет;
– продал, когда район развился и цены подтянулись.
*Практический совет:* перед покупкой сделай мини-модель:
1) Сколько вкладываешь «по факту» (квартира + ремонт + мебель + налоги на сделку).
2) Реальная рыночная аренда именно в этом доме, не по «выставленным», а по «сдано».
3) Чистая доходность годовых. Если получается меньше банковского депозита с сопоставимыми рисками — это не инвестиция, а «хочу жить в этой квартире, и пусть она сама себя частично окупает».
—
Шаг 5. Жизнь: где проще и комфортнее жить каждый день
Теперь другой угол зрения: вторичная недвижимость или новостройка что выбрать для проживания, если приоритет — комфорт семьи?
Когда логичнее смотреть новостройки:
– Планируешь жить долго и готов пару лет терпеть стройку вокруг.
– Нужен современный дом: лифты, колясочные, дворы без машин, детские площадки.
– Важен имидж района: новые ЖК, охрана, закрытые дворы, подземный паркинг.
Когда вторичка выигрывает:
– Хочешь заехать сразу, без ожидания сдачи дома и долгого ремонта соседей.
– Нужна конкретная школа, сад, парк, поликлиника рядом.
– Любишь живой, обжитой район, где уже ясно, кто вокруг живёт и как.
Кейс №3. Семья с детьми: новостройка vs вторичка
Супруги с двумя детьми выбирали между новостройкой в новом районе и «вторичкой» в старом, но зеленом квартале. Новостройка: новый монолитный дом, двор-парк, но школа только обещана, до метро автобусом. Вторичка: дом 90-х, лифты старенькие, но школа через дорогу и метро в пешей доступности.
На экскурсии по району они пообщались с местными: в новостройке пока нет ни школьных кружков, ни секций, транспорт перегружен в часы пик. В итоге выбрали вторичку с более простой отделкой, зато дети ходят в школу пешком, а родители экономят каждый день по часу времени.
*Вывод:* для жизни фактор времени и инфраструктуры часто важнее «свежести» дома.
—
Шаг 6. Аренда: что лучше для сдачи в аренду — новостройка или вторичное жилье
Если главный критерий — аренда, вопрос звучит по-другому: что лучше для сдачи в аренду новостройка или вторичное жилье?
Тут важна не только «картинка», но и:
– кому ты сдаёшь (студенты, молодые специалисты, семьи);
– какого уровня аренду они готовы платить;
– есть ли особые требования (например, рядом с вузом, БЦ, метро, технопарком).
Часто логика такая:
– Новостройка — чуть более высокая ставка аренды, но и входной порог дороже, а конкурентов в доме много.
– Вторичка — дешевле вход, иногда немного меньшая ставка, но в пересчёте на проценты доходности выходит больше.
*Ошибки новичков при сдаче в аренду:*
1. Делать ремонт «как для себя» с дорогими материалами, которые арендаторы не оценят и могут испортить.
2. Ставить нереально высокую цену в надежде «сдать подороже», в итоге месяцами держать квартиру пустой.
3. Не заложить расходы на периодические обновления ремонта и мебели каждые 5–7 лет.
—
Шаг 7. Пошаговый алгоритм выбора: кратко и по делу
Чтобы всё не растворилось в теории, давай соберём последовательность действий.
1. Определи цель.
– Для жизни или как инвестиция?
– Если 50/50 — приоритет всё равно один, пропиши его.
2. Выбери стратегию.
– Перепродажа, аренда или «живу сам, но не хочу терять в деньгах».
3. Сузь район.
– Для жизни — инфраструктура и время в пути.
– Для инвестиций — спрос на аренду и перспектива развития.
4. Реши: новостройка или вторичка.
– Для инвестиций — считай доходность по конкретным объектам, а не «в среднем по рынку».
– Для жизни — походи по двору, поговори с соседями, проверь, как добираться в час пик.
5. Проверь юридическую чистоту.
– По вторичке: собственники, обременения, история сделок.
– По новостройке: надёжность застройщика, кредитные нагрузки, репутация.
6. Посчитай все расходы.
– Не только цену квартиры, но и ремонт, мебель, комиссию, налоги.
7. Сделай финансовую модель.
– Для аренды: чистая доходность.
– Для перепродажи: возможный коридор цен и сроки выхода.
—
Типичные ошибки при выборе между новостройкой и «вторичкой»
Чтобы зафиксировать, на чем чаще всего «падают»:
– Ориентация только на красивый рендер и шоу-рум, игнорирование реальности района.
– Вера в то, что «новостройки всегда растут» без анализа спроса и конкуренции.
– Страх «старого дома» без проверки его фактического состояния и локации.
– Игнорирование юридических рисков по вторичке: «ну риелтор сказал, что всё нормально».
– Покупка без расчетов: «у всех растёт, и у меня вырастет».
*Совет:* если не умеешь считать доходность и оценивать риски — на первом объекте лучше ориентироваться всё-таки на комфорт жизни, а не «ставить всё» на сложную инвестиционную схему.
—
Итог: что выгоднее купить — новостройку или «вторичку»?
Единого универсального ответа нет и быть не может. Что выгоднее купить вторичку или новостройку для инвестиций — всегда вопрос конкретных цифр: цена входа, ставка аренды, ликвидность района, горизонт владения.
Но общие тенденции такие:
– Для жизни в большинстве случаев выигрывает не тип дома, а локация и инфраструктура. Новостройка в «поле» нередко проигрывает хорошей вторичке в обжитом районе.
– Для инвестиций первичка может дать хороший рост при удачном входе и правильном районе, но в текущей реальности это уже не «гарантированная схема, как в нулевых». Вторичка в сильной локации способна стабильно приносить доход за счёт аренды.
– Для аренды смотри на целевую аудиторию и конкретную доходность в процентах, а не на ярлык «новостройка» или «вторичка».
Главное — не покупать «по картинке» и не слушать мифы вроде «всегда только новостройки» или «беру только старый фонд». Сначала цель, потом цифры, и только после этого — выбор формата: новостройка или вторичка.