С чего вообще начать: формулируем задачу, а не гоняемся за модой
Перед тем как считать проценты и смотреть планировки, важно честно ответить себе: вы хотите спокойно получать аренду с минимальным участием или готовы заниматься этим как малым бизнесом? Вопрос «где выгоднее инвестировать: новостройки, апартаменты или доходные дома» не имеет универсального ответа, потому что каждый формат заточен под разный профиль инвестора. Одному подойдёт классическая однушка в жилом комплексе комфорт-класса, другому — идея инвестировать в доходный дом, купить готовый бизнес с управлением управляющей компании, а третий будет доволен парой апартаментов рядом с метро, работающих как мини-отель. Разберём по шагам, где именно деньги работают лучше и какой набор рисков вы при этом берёте на себя.
—
Новостройки: спокойная классика или уже не так всё просто?
Инвестиции в новостройки 2025 где выгоднее искать: на ранней стадии котлована или ближе к сдаче дома? На практике схема «купил по ДДУ, подождал 2–3 года, продал с наценкой» за последние годы стала менее однозначной. В 2015–2018 разница между ценой на старте и ценой после ввода дома нередко достигала 30–40 %, сейчас по крупным городам это чаще 15–25 %, а в части проектов и того меньше. Причина в том, что девелоперы стали дороже стартовать, рынок более насыщен, а государственное регулирование через эскроу-счета сгладило самый агрессивный спекулятивный рост. Тем не менее новостройки остаются понятным и психологически комфортным вариантом: прозрачные договоры, страхование, узнаваемые бренды застройщиков и высокая ликвидность на вторичном рынке.
Когда новостройки действительно логичны для инвестора:
— вы хотите законно прописаться и, возможно, сами жить в объекте;
— приоритет — надёжность и ликвидность, а не максимальная доходность;
— вы не готовы заниматься сложной операционной работой с краткосрочной арендой;
— есть возможность спокойно ждать 2–4 года до полного вывода объекта на рынок.
По реальной практике Москвы и Санкт‑Петербурга, при покупке студии или однушки в комфорт-классе на старте продаж и последующей сдаче в долгосрочную аренду можно рассчитывать на 5–7 % годовых от вложений «грязными», до вычета налогов и периодов простоя. При грамотном выборе локации (шаговая доступность до метро, развитая инфраструктура, адекватные коммунальные платежи) эта доходность может подтянуться к 7–8 %, но это уже верхняя граница для консервативной стратегии с минимальным количеством действий.
—
Апартаменты: выше доходность, строже юристы и внимательнее надо считать коммуналку
Когда речь заходит о том, что выгоднее для инвестиций: новостройки или апартаменты, всплывает классический спор инвесторов. С одной стороны, апартаменты — как правило, дешевле за квадратный метр по сравнению с аналогичным уровнем «классических» квартир, при этом возможный арендный доход выше. С другой — они чаще попадают в зону серых ожиданий: нет статуса жилого помещения, выше налоги на имущество, возможны ограничения по регистрации и иные нюансы. Тем не менее для человека, который рассматривает вариант купить апартаменты для сдачи в аренду в Москве и не планирует в них жить сам, это до сих пор один из самых рабочих инструментов.
Ключевое отличие апартаментов в том, что девелопер часто проектирует их под сдачу: компактные площади, функциональные планировки, наличие рецепции, клининга, иногда управляющая компания берёт объект в доверительное управление. В реальности это означает, что один и тот же бюджет может уложиться либо в «однушку» в спальнике, либо в апартамент рядом с деловым кластером, который принесёт на 2–3 % годовых больше за счёт более высокого арендного тарифа и высокой загрузки. Да, налог на имущество будет выше, да, коммунальные платежи ощутимее, но при чётком финансовом расчёте и грамотном управлении апартаменты компенсируют эти дополнительные расходы доходностью и гибкостью формата.
Практический пример: инвестор покупает апартамент 25–28 м² в бизнес-кластере или у крупного ТПУ за 11–13 млн рублей. Сдача посуточно через управляющую компанию даёт выручку порядка 80–100 тыс. рублей в месяц при средней загрузке 75–80 % по году. После вычета комиссии УК, расходов на уборку и коммунальных платежей можно получать чистыми 45–55 тыс. рублей, что соответствует 6–8 % годовых при условии кредитного плеча и до 9–10 % при покупке за собственные средства, но с учётом всех рисков и налогов фактическая эффективная доходность часто оседает на уровне 7–8 %.
—
Доходные дома: инвестор становится предпринимателем
Формат «доходные дома как инвестиция: доходность и риски» особенно интересен тем, кто устал от «одной квартиры» и хочет масштабироваться не вширь, а вглубь. Под доходным домом обычно понимают либо целиком жилой дом с множеством квартир/студий, сдаваемых в аренду, либо реконструированное здание (бывшее общежитие, гостиница, административное здание), переделанное под аренду. Такой объект, в отличие от одиночной квартиры или апартамента, позволяет распределить риск недозагрузки: если одна-две студии простаивают, остальные продолжают приносить доход, что в среднем выравнивает поток.
Здесь математически доходность часто выше — от 10 до 15 % годовых и более, но существенно возрастает предпринимательский риск. Инвестировать в доходный дом, купить готовый бизнес звучит привлекательно, но за этими словами скрывается целый комплекс задач: юридическая чистота здания и земли, качество ремонта и перепланировок, пожарная безопасность, отношения с управляющими и обслуживающими компаниями, управление персоналом (администраторы, клининг, технический специалист), маркетинг и продвижение объекта на рынке аренды. Это уже не «пассивный доход», а реальный малый бизнес, где ваш результат зависит от управленческих решений не меньше, чем от выбранной локации.
По моей практике разбора сделок, «готовые» доходные дома, красиво упакованные брокерами, часто заявляют 14–18 % годовых. Когда же начинаем разбираться с фактической финансовой моделью (реальная заполненность, расходы на ремонт, налоговая нагрузка, амортизацию мебели и техники, юридические проблемы с переводом в нужный статус), реальная доходность снижается до 9–12 %. Это всё равно больше, чем у одной квартиры, но и головной боли, и потенциальных точек отказа многократно больше.
—
Технический блок: как сравнивать доходность разных форматов
Чтобы объективно понять, что выгоднее для инвестиций — новостройки или апартаменты, и как на их фоне смотрятся доходные дома, надо привести все варианты к единой базе. Интуитивные ощущения «вот тут арендная ставка выше» ничего не стоят без нормального расчёта. Стандартный подход — считать годовую чистую доходность по формуле: (годовой чистый доход / полная стоимость объекта) × 100 %. В полную стоимость включаем не только цену покупки, но и ремонт, мебель, технику, комиссию брокеру, регистрацию, а в случае доходного дома — ещё и затраты на юридическое структурирование сделки. В доход — только то, что остаётся после коммунальных, налогов, обслуживания кредита и расходов на управление.
Важный технический момент: сравнивая инвестиции в новостройки и готовые объекты, нужно учитывать фактор времени. Деньги, замороженные в ДДУ на 2–3 года до сдачи дома, могли бы за это время работать в другом инструменте, поэтому корректно считать не только конечную маржу от роста цены, но и среднегодовую доходность с поправкой на срок. То же самое с реконструкцией доходного дома: если вы вкладываетесь в объект на стадии переустройства и ещё год не получаете арендный поток, это нужно отражать в модели дисконтирования к текущему моменту. Без этого можно легко переоценить реальную привлекательность проекта.
—
Новостройки, апартаменты и доходные дома: коротко о плюсах и минусах
Чтобы не утонуть в деталях, полезно посмотреть на каждый формат как на набор свойств. Новостройки дают высокий уровень юридической прозрачности, понятный потребительский спрос, возможность прописки и сравнительно простую сдачу в долгосрок, но ограниченную доходность и зависимость от ценовой политики застройщика и общего рынка. Апартаменты предлагают более высокую доходность и гибкость в форматах аренды, но взамен требуют более внимательного отношения к налогам, коммунальным платежам, правовому статусу и работе с управляющими компаниями. Доходные дома теоретически дают лучшую доходность и масштабирование, но по сути превращают инвестора в операционного управляющего сложным объектом с множеством переменных.
— Новостройки: спокойствие, ликвидность, ниже доходность, выше защита прав.
— Апартаменты: выше доходность, сложнее юриспруденция и эксплуатация.
— Доходные дома: максимальный потенциал, но и максимальный предпринимательский риск.
Глядя на реальный рынок, можно заметить, что многие инвесторы начинают с одной-двух квартир в новостройке, затем докупают апартаменты для арендного потока, а уже после нескольких лет опыта и накопленного капитала рассматривают возможность входа в формат доходного дома, часто вместе с партнёрами. Такой поэтапный путь снижает вероятность того, что вы «перегрузите» себя сложным объектом раньше, чем поймёте, насколько вообще комфортно управлять недвижимостью как бизнесом.
—
Технический блок: реальные цифры доходности по форматам
Цифры могут отличаться по городам и конкретным проектам, но усреднённая вилка по крупным агломерациям выглядит примерно так. Для обычной квартиры в новостройке (последующая аренда в долгосрок) реальная чистая доходность после всех расходов и с учётом периодов простоя обычно составляет 4,5–6,5 % годовых. Апартаменты, при условии хорошей локации и грамотного управления (часто через управляющую компанию), тянут на 6–9 % годовых, а если говорить о ярко выраженных туристических или деловых центрах, то отдельные объекты выходят и на 10 %, но это уже скорее исключение, чем правило. Доходные дома, купленные по адекватной цене, с оптимальной структурой расходов и адекватной налоговой моделью, держатся в диапазоне 9–13 % годовых, иногда выше, если инвестор сам управляет без посредников и грамотно оптимизирует загрузку.
Важно понимать, что эти проценты — не «бумажная» доходность из презентаций, а ориентир по реальным сделкам, где уже учтены такие факторы, как простои между арендаторами, текущий ремонт, необходимость периодически обновлять мебель и технику, а также налоги. Именно поэтому любые предложения с «гарантированными» 15–18 % годовых по недвижимости, особенно без подробной расшифровки финансовой модели, стоит воспринимать с настороженностью и подробно проверять. В девяти случаях из десяти либо сильно занижены расходы, либо завышена прогнозная арендная ставка, либо есть скрытые риски с правовым статусом объекта, которые могут привести к дополнительным затратам и штрафам.
—
Практические сценарии: кому что реально подходит
Инвестору с консервативным подходом, который хочет минимальной вовлечённости и понятной перспективы, почти всегда разумнее смотреть на качественные инвестиции в новостройки 2025, где выгоднее выбирать крупные проекты от проверенных застройщиков с сильной инфраструктурой и транспортной доступностью. Такой человек зарабатывает не только на аренде, но и на постепенном росте ликвидности территории, при этом спокойно спит и не отслеживает каждое изменение в регулировании апартаментов или правил пользования доходными домами. Если же человек ориентирован на повышенную доходность и готов тратить время на контроль управляющих компаний и цифр, то апартаменты в грамотных локациях выглядят куда интереснее, особенно при правильном сочетании кредитного плеча и длинного горизонта инвестирования.
Формат доходных домов чаще всего выбирают либо опытные инвесторы, которые уже попробовали и новостройки, и апартаменты, либо предприниматели, привыкшие управлять командой и процессами. Здесь критично уметь проверять документы, считать кэш-флоу и видеть слабые места объекта: например, завышенную плотность заселения, риск конфликтов с соседями или муниципалитетом, проблемы с инженерией, которые съедят половину дохода в первые пару лет. Для новичка вход в доходный дом без сильного консультанта и партнёров — почти гарантированная лотерея, где цена ошибки измеряется уже не миллионом, а несколькими десятками миллионов рублей.
—
Как не ошибиться при выборе формата: чек-лист действий
Чтобы не поддаться на красивые презентации и обещания быстрых процентов, полезно пройтись по базовому чек-листу перед любыми вложениями в недвижимость. В первую очередь определитесь со своим горизонтом: готовы ли вы зафиксировать деньги на 5–7 лет без критической необходимости их изымать, или хотите вариант с возможностью гибкого выхода через 2–3 года. Далее оцените свой уровень готовности к операционной работе: будете ли вы сами заниматься поиском арендаторов, управлением, проверкой платёжной дисциплины, или хотите максимально делегировать эти задачи управляющим компаниям.
— Сформулируйте цель: капитализация (рост стоимости) или денежный поток (ежемесячный доход).
— Определите допустимый объём риска и уровень участия в управлении.
— Сравните не только доходность, но и ликвидность: насколько легко будет продать объект.
После этого уже имеет смысл отвечать на вопрос, где именно выгоднее: в классической новостройке, более доходных, но специфичных апартаментах или в сложном, но потенциально очень прибыльном формате доходного дома. Такой подход помогает не «влюбляться» в объект, а смотреть на него как на актив, подчинённый вашим целям, а не эмоциям.
—
Вывод: не искать «самый выгодный формат», а собирать портфель под себя
Если перевести всё сказанное в практическую плоскость, то разумная стратегия не сводится к выбору одного-единственного формата. Новостройки выполняют роль надёжного, понятного «якоря» портфеля, который сохраняет капитал и даёт умеренную доходность. Апартаменты позволяют повысить среднюю доходность за счёт более агрессивной арендной модели и гибкости, а доходные дома — это уже инструмент для тех, кто готов строить полноценный бизнес на базе недвижимости. Вместо того чтобы задаваться абстрактным вопросом «где выгоднее инвестировать: новостройки, апартаменты или доходные дома», логичнее собрать портфель, в котором каждый формат решает свою задачу и соответствует вашему опыту, времени и терпимости к риску.
В реальном мире успешный инвестор в недвижимость выглядит не как человек, который угадал «лучший» формат, а как тот, кто трезво соотнёс свои возможности, цели и готовность управлять активами. Кто-то осознанно остаётся только в новостройках и доволен 5–6 % годовых плюс рост капитала, кто-то добавляет апартаменты и выходит на 7–8 %, а самые вовлечённые идут дальше и забирают 10+ % на доходных домах, при этом честно принимая на себя всю связку из ответственности, рисков и операционной рутины. Именно такой здравый, прагматичный взгляд и отличает инвестора от человека, который просто «купил что-то, потому что соседи так сделали».