Почему спор «новостройка против вторички» до сих пор не закрыт
Если упростить, весь вопрос «инвестиции в новостройки и вторичное жилье что выгоднее» упирается в три вещи: скорость роста цены, стабильность аренды и ликвидность при выходе. Новички часто ждут от рынка одной‑единственной «правильной» стратегии, но так не работает: у новостроек один цикл доходности (от котлована до сдачи и заселения), у вторички — совсем другой (стабильный денежный поток здесь и сейчас). Поэтому вместо поиска волшебной кнопки разумнее понять механику обоих сегментов и уже под себя подобрать комбинацию. Дальше разберёмся по шагам, без теории ради теории, а с привязкой к цифрам и реальным сценариям поведения рынка за последние годы.
Коротко: новостройка — это больше про рост капитала, вторичка — про кэш‑флоу. Но есть нюансы.
Историческая справка: как менялся баланс между новостройками и вторичкой
После кризиса 2014–2015 годов застройщики начали наращивать объёмы, а государства постепенно включило льготную ипотеку. С 2020 года, на фоне пандемии и рекордно низкой ключевой ставки, спрос сместился в пользу строящегося жилья: по оценкам аналитиков Дом.РФ, в 2020–2021 годах до 50–55 % сделок с ипотекой в крупных городах приходилось именно на первичный рынок. Цены на новостройки местами выросли на 25–35 % за год, особенно в городах‑миллионниках. На вторичке рост был умереннее: примерно 10–20 % в зависимости от региона, но зато без провалов по срокам сдачи и с готовыми объектами.
За 2022–2023 годы картинка стала сложнее. На фоне повышения ключевой ставки и геополитической турбулентности спрос частично ушёл в выжидание. По данным Росреестра и крупных агентств недвижимости, доля новостроек в сделках в Москве и Санкт‑Петербурге снизилась до 40–45 %, вторичный рынок снова стал привлекательным из‑за гибкости цен и готовности продавцов к торгу. При этом именно новая недвижимость получила поддержку в виде сохранения льготной ипотеки, поэтому ценового обвала не случилось, а вот темпы роста заметно остыли. Дальнейшие точные цифры за 2024–2025 годы пока некорректно прогнозировать, но тренд на баланс между сегментами уже очевиден.
Базовые принципы: как работает доходность в новостройках
Логика простая: чем раньше зашёл в проект, тем больше потенциал роста. На стадии котлована застройщики продают квартиры с дисконтом к будущей «среднерыночной» цене — часто на 15–30 % ниже стоимости уже готового жилья рядом. Основной заработок инвестора в новостройке — как раз эта разница между ценой входа и ценой выхода после сдачи дома или окончания массовой выдачи ключей. В 2020–2021 годах в некоторых проектах инвесторы зарабатывали до 40–50 % за 2–3 года только на росте стоимости квадратного метра, что подпитало миф о новостройках как о «печатном станке». Но важно понимать: такой рост был на стыке дешёвой ипотеки, отложенного спроса и перенаправления сбережений с валюты в квадратные метры.
Есть и оборотная сторона. Инвестор в новостройке долгое время не получает арендный доход: от котлована до заселения может пройти 2–4 года, а иногда и больше, особенно при задержках стройки. Всё это время деньги фактически «заморожены». Плюс риски: изменение законодательства, проблемы застройщика, корректировки проекта, перенос сроков сдачи. В периоды высоких ставок и слабого спроса рост цены может замедляться до уровня инфляции или даже уходить в лёгкую коррекцию, особенно в перенасыщенных локациях. Так что новостройка — это не просто «купил и разбогател», а осознанная работа с циклом проекта.
Базовые принципы: чем вторичка выигрывает и проигрывает
Вторичное жильё — это сразу готовый актив. Купили сегодня — завтра можно сдавать и получать деньги. Для инвестора это важно: появляется возможность частично покрывать ипотеку ареной или использовать объект как надёжный источник пассивного дохода. Именно поэтому вопрос «куда выгоднее инвестировать в новостройку или вторичку» у людей с прицелом на ежемесячный кэш‑флоу часто решается в пользу вторички: меньше неопределённости, больше понятной математики по доходности. Плюс у готовых объектов можно видеть реальную инфраструктуру, соседей, транспорт, а не рендеры в буклете застройщика.
Но вторичный рынок не даёт того «ракетного» роста цены, который возможен на ранних стадиях строительства. В 2021–2023 годах, по оценкам аналитиков ЦИАН и Авито Недвижимость, среднегодовой рост стоимости вторичного жилья в большинстве регионов колебался в диапазоне 5–12 %, тогда как отдельные новостройки показывали до 20–25 % за период от старта продаж до ввода в эксплуатацию. Зато вторичный рынок гибче в кризисы: собственники готовы к торгу, можно находить варианты с дисконтом 5–10 % к среднерыночной цене. В целом же вторичка — это про стабильный, но более плавный прирост капитала и предсказуемый денежный поток.
Инвестиции в недвижимость: новостройки против вторичного рынка в цифрах
Чтобы не спорить «на веру», посмотрим на усреднённую динамику. По данным открытых аналитических обзоров крупных агентств за 2021–2023 годы, в Москве и Санкт‑Петербурге новостройки в комфорт‑ и бизнес‑классе в среднем прибавили около 45–55 % за три года (с учётом пикового роста 2021 года и замедления в 2022–2023). Вторичный рынок за тот же период вырос примерно на 25–35 %. В регионах картинка скромнее: 30–40 % прироста на первичке и 15–25 % — на вторичке. Это не «гарантированная доходность», а просто срез прошедшего цикла, но он показывает, почему инвестиции в недвижимость новостройки против вторичного рынка воспринимаются по‑разному.
Если взять аренду, разрыв уже не такой впечатляющий. Готовая вторичка в привычных локациях (близко к метро, со сложившейся инфраструктурой) часто сдаётся на 5–15 % дороже, чем аналогичная по метражу новостройка на периферии. Зато современные дома привлекают арендаторов планировками, паркингом и новым состоянием инженерных систем. В среднем по крупным городам рентабельность сдачи в долгую аренду (отношение годового арендного дохода к цене покупки) в 2021–2023 годах находилась в диапазоне 4–7 % годовых для обоих сегментов. Разница чаще в риске простоя и затратах на ремонт, чем в самом классе жилья.
Новостройки или вторичное жилье для инвестиций в аренду
Если ваша цель — именно стабильная сдача, а не спекуляция на росте цены, главный вопрос такой: сможете ли вы быстро найти надёжного арендатора и по какой ставке. Для объекта в новостройке риски простоя выше на первом этапе: пока дом заселяется, пока доделываются ремонты, вокруг может идти стройка следующих очередей, что отталкивает часть арендаторов. Зато после нескольких лет эксплуатации микрорайон «созревает»: появляются магазины, школы, транспорт, и ставка аренды подтягивается. В новых домах выше энергетическая эффективность, меньше коммунальные платежи, а это тоже плюс к привлекательности для арендатора и к чистой доходности.
Вторичка в этом плане предсказуемее: спрос и среднюю ставку аренды по району легко оценить по открытым объявлениям, аналитику по локации обычно несложно собрать. Тем не менее, старый фонд потребует вложений в ремонт, мебель, возможно, замену коммуникаций. Это особенно критично, если вы ориентируетесь на долгосрочные инвестиции в новостройки или вторичное жилье именно через призму аренды: каждый дополнительный рубль капитальных затрат удлиняет срок окупаемости. В реальности у многих инвесторов лучше всего работает гибрид: покупка новостройки на ранней стадии с расчётом либо на перепродажу после ввода, либо на последующую сдачу, когда район достроится.
Примеры реализации: типовые стратегии на новостройках
Классический сценарий: инвестор заходит в проект на стадии котлована или первого ценового листа. Предположим, квартира стоит 8 млн рублей. По опыту 2020–2023 годов в удачных проектах к моменту сдачи дома цена могла вырасти до 10–11 млн. Инвестор фиксирует прибыль, продав объект до массовой выдачи ключей или сразу после, когда спрос ещё высок. Чистая доходность с учётом расходов на ипотеку и сопутствующие платежи может составить 25–35 % за 2–3 года. Такой подход хорошо работал в периоды дешёвой ипотеки и ограниченного предложения, но сейчас требует тщательного отбора локаций и застройщиков, потому что рынок стал более избирательным, а покупатели чувствительны к цене.
Другой вариант — «купил и держу под аренду». Инвестор покупает новостройку на этапе строительства, дожидается ввода дома, делает простой ремонт и сдаёт. На горизонте 7–10 лет он получает двойной эффект: рост рыночной стоимости объекта плюс стабильный арендный доход. На практике за 2021–2023 годы совокупная доходность по таким стратегиям (рост цены + арендный поток) у дисциплинированных инвесторов могла быть в диапазоне 8–12 % годовых в рублях. При этом ключевым фактором успеха было не столько «попасть в магический проект», сколько грамотно управлять расходами на ремонт, избегать простоев и вовремя пересматривать арендную ставку в зависимости от рынка.
Примеры реализации: типовые стратегии на вторичке
Самый ходовой сценарий на вторичном рынке — покупка «уставшей» квартиры с дисконтом, её косметическое или капитальное обновление и последующая сдача по рыночной ставке. Например, объект экспонируется за 10 млн, но из‑за состояния и срочности продажи удаётся купить его за 9,2–9,3 млн. В ремонт и меблировку вкладывается ещё 0,7–0,8 млн. Итого база — около 10 млн, а рыночная цена после обновления может быть уже 11–11,5 млн, плюс адекватная арендная ставка. На горизонте 3–5 лет инвестор имеет и рост стоимости, и устойчивый кэш‑флоу. Эта стратегия особенно хорошо показала себя в 2022–2023 годах, когда часть продавцов выходила из активов быстро, давая реальный дисконт.
Другой частый ход — дробление крупной квартиры на несколько студий или комнат под сдачу. Такое решение повышает общий арендный доход с квадратного метра, но потребует серьёзных вложений в перепланировку, согласования и инженерные сети. Здесь уже важно консультироваться с юристами и архитекторами: далеко не каждый объект и не каждый дом позволят добиться легального статуса подобного «мини‑апарт‑отеля». Тем не менее, в городах с высоким спросом на бюджетное жильё подобные модели часто дают доходность по аренде заметно выше средней по рынку, при этом базой служит именно вторичный фонд, а не новые монолитные комплексы.
Частые заблуждения про новостройки и вторичку
Первое заблуждение — что новостройки гарантированно растут быстрее. Исторический период 2020–2021 годов многим запомнился как время, когда «всё, что строится, дорожает». Но это было следствием уникальной комбинации: сверхдешёвой ипотеки, скачка инфляции и панического спроса. Уже в 2022–2023 годах стало видно, что отдельные проекты и локации показывают стагнацию или очень скромный рост, особенно если стартовые цены были завышены. Поэтому универсальный ответ на вопрос «инвестиции в новостройки и вторичное жилье что выгоднее» звучит так: выгоднее тот объект, где адекватна цена входа, здоровый баланс спроса и предложения и понятный сценарий выхода, а не просто тип рынка.
Второе заблуждение — что вторичка «никогда не упадёт». На практике отдельные районы могут терять привлекательность: стареющая инфраструктура, пробки, социальные проблемы, износ домов. В таких зонах ликвидность объектов снижается, а время экспозиции растёт. Третье заблуждение — вера в то, что «сейчас любой объект вырастет, потому что недвижимость всегда дорожает». Циклы бывают разными: после бурного роста часто наступают годы бокового движения и коррекции. Поэтому любые долгосрочные инвестиции в новостройки или вторичное жилье должны опираться не на лозунги, а на финансовую модель: прогноз аренды, расходы на содержание и ремонт, возможные сценарии снижения цен и ваш личный риск‑профиль.
Куда выгоднее инвестировать в новостройку или вторичку: практический вывод
Если суммировать: новостройки больше подходят тем, кто готов ждать и работать с риском строительства ради потенциала прироста капитала. Вторичка — выбор для тех, кому важен прогнозируемый арендный поток и меньшая зависимость от застройщика и регуляторики. Идеальная стратегия для большинства — сочетать оба подхода: часть портфеля держать в готовых арендных объектах, а часть — в перспективных проектах на ранней стадии, тщательно просчитывая каждый кейс. В таком формате колебания рынка бьют по вам меньше, а источники дохода становятся разнообразнее.
И ещё один момент: статистика за 2021–2023 годы показывает, что высокая доходность в недвижимости была наградой не за слепую веру в конкретный сегмент, а за качество отбора объектов. Те, кто считал, анализировал и не гнался за хайповыми проектами, получали свои 7–12 % годовых в рублях и спали спокойно. А те, кто шёл за «сарафаном», часто оказывались заложниками неликвидных квартир в спорных локациях. Поэтому, отвечая себе на вопрос «инвестиции в недвижимость новостройки против вторичного рынка», стоит в первую очередь спросить: не что модно, а что конкретно вы хотите получить от этих денег через 5–10 лет и какие риски готовы принять по дороге.