Нестабильность как новая норма: зачем вообще сейчас лезть в недвижимость
Рынок скачет, ключевая ставка то растёт, то падает, бизнесы оптимизируются, а арендаторы торгуются за каждый метр. Но парадокс в том, что именно в такие периоды недвижимость снова выходит в топ-инструментов для сохранения капитала: доходность не космическая, зато риск полного обнуления намного ниже, чем у акций или стартапов. Вопрос не «вкладываться или нет», а «в что именно — коммерцию или жильё».
Коротко: коммерция потенциально даёт более высокий кэш-флоу, жильё — большую ликвидность и психологический комфорт инвестору. Но давайте разберём по слоям, с цифрами, прогнозами и комментариями экспертов рынка.
—
Цифры без иллюзий: доходность и риски коммерции и жилья
Доходность: что показывают реальные сделки
По данным консультантов по недвижимости в крупных городах РФ и СНГ за 2023–2024 годы, усреднённая «чистая» доходность (после базовых расходов, но до налогов) выглядит примерно так:
— Жилой фонд (квартиры, студии, апартаменты): 3,5–6,5% годовых в валюте аренды
— Коммерческая недвижимость стрит-ретейл и офисы небольшого формата: 7–12% годовых
— Склады и логистика: 8–13% годовых, но с более высокими порогами входа
Разброс большой, но тенденция стабильна много лет: коммерция платит в среднем в полтора–два раза больше, чем жильё. Отсюда и частый вопрос начинающих инвесторов: что выгоднее коммерческая недвижимость или квартиры в горизонте 5–10 лет?
Ответ экспертов: «На длинной дистанции выигрывает тот, кто умеет управлять активом, а не тот, кто выбрал “правильный” тип. Пассивного дохода без управления почти не существует, особенно в кризис».
Коротко: у коммерции выше доходность, но также выше риск простоя и зависимость от экономики. У квартир — меньше кэш-флоу, зато проще перепродать и переориентировать под другого арендатора.
—
Вакантность и стабильность потока
Формально вакантность (уровень пустующих площадей) сейчас выглядит так:
— Жилой фонд в крупных агломерациях: 2–5%
— Офисы классов B–C: 10–20% в зависимости от города
— Стрит-ретейл в спальных районах: 5–10%, в центрах городов — выше из-за ротации арендаторов
Эксперты по арендному бизнесу подчёркивают: «Коммерция бьёт по нервам. Квартиру вы в среднем удержите с арендатором даже в кризис, а вот ресторан на углу или шоурум одежды могут не пережить очередной скачок курса или падение потребительского спроса».
—
Прогнозы до 2026 года: как будут вести себя разные сегменты
Инвестиции в коммерческую недвижимость 2026: на что делают ставку профи
Профессиональные инвесторы, работающие с доходной недвижимостью, сейчас осторожны с офисами и куда более позитивны по складам, тёмным магазинам (dark stores) и небольшим торговым точкам «у дома». Общий консенсус экспертов:
— Офисы. Спрос переформатируется: крупные компании сокращают метраж, но растёт потребность в коворкингах и гибких офисах. Доходность может удержаться в диапазоне 8–11%, но только при очень грамотном управлении.
— Склады и последняя миля. Электронная коммерция и логистика продолжают расти, даже на турбулентном рынке. Здесь многие аналитики ждут сохранения высоких ставок аренды и стабильной загрузки.
— Стрит-ретейл. Сильная поляризация: топовые локации будут стоить дороже и сдаваться легче, слабые места могут стоять пустыми месяцами.
По оценкам консалтинговых компаний, если не произойдёт жёстких шоков, то к 2026 году совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость может вырасти на 10–20% относительно 2023 года, но структура сильно сместится в сторону складской недвижимости и формата «у дома».
—
Жилой фонд до 2026 года: рост цен при падающей доступности
С жильём картина другая. Цены последние годы росли быстрее реальных доходов населения, а ипотека периодически дорожает из‑за ключевой ставки. Но спрос поддерживают:
— урбанизация и концентрация населения в крупных городах;
— культурная установка «квартира — обязательный актив»;
— поддерживающие ипотечные программы.
Эксперты прогнозируют умеренный рост цен на новостройки и стабилизацию на вторичном рынке в реальном выражении. При этом инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду останутся консервативной стратегией: доходность низкая, но предсказуемость высокая, особенно в городах-миллионниках и университетских центрах.
—
Экономические аспекты: математика, налоги и ликвидность
Голая экономика: считаем не «сдачу», а полную модель
Многие частные инвесторы считают доходность по принципу: «сколько я получу аренды минус коммуналка». Профессионалы считают иначе:
учитывают капитальные затраты (ремонты, амортизацию), простой, налоги, стоимость заёмных средств и альтернативную доходность (например, по ОФЗ или депозиту).
Что важно учитывать при сравнении коммерции и жилья:
— Доля простоя. В коммерции простой 1–3 месяца в год — не редкость, а в кризис может быть и дольше. В жилом сегменте в стабильных локациях реально держать заполняемость 10–11 месяцев в году.
— Капитальный ремонт. Коммерческие арендаторы чаще требуют «под себя» — и вы либо вкладываетесь, либо даёте каникулы. В жилье базовый ремонт служит дольше, а требования арендаторов мягче.
— Ставка финансирования. При высокой ключевой ставке плечевая модель (кредит/ипотека) становится опаснее: доходность объекта должна уверенно перекрывать стоимость заёмных средств плюс риск простоя.
Экспертный совет: считать каждый объект как отдельный мини-бизнес с P&L, а не как «квадратные метры, которые как‑нибудь сами окупятся».
—
Налоги и регулирование
Налоговая нагрузка способна съесть существенную часть доходности. Важные моменты:
— Налог на имущество для коммерции обычно выше, чем для жилья (кадастровая стоимость и ставки).
— Аренда коммерческих площадей чаще всего требует регистрации ИП или компании, что добавляет администрирование, но даёт возможность оптимизировать налоги и расходы.
— В жилом сегменте многие инвесторы работают как физлица, платя НДФЛ, либо используют спецрежимы через самозанятых или ИП.
Юристы по недвижимости отмечают тренд: «Государство постепенно выводит арендный рынок из тени. Ожидать, что “как‑то проскочим незаметно” в ближайшие годы становится всё рискованнее, особенно по крупным объектам».
—
Поведение рынка в кризис: кто падает, а кто адаптируется
Куда выгодно вложить деньги в недвижимость в условиях кризиса
Вопрос, который постоянно звучит на консультациях: «Если всё шатает, что взять, чтобы не прогореть?»
Эксперты по инвестициям в недвижимость в условиях турбулентности выделяют несколько общих закономерностей:
— Жильё в массовом сегменте ведёт себя как «тихая гавань»: аренда может немного снизиться, но спрос на аренду сохраняется, а цены снижаются медленнее, чем по коммерции.
— Коммерция в слабых локациях и с некритичными для населения бизнесами (шоурумы, премиальный сегмент) страдает первой.
— Объекты, связанные с базовыми потребностями — продукты, медицина, образование, логистика — переживают кризисы лучше остальных.
Отсюда практический вывод: при прочих равных, в нестабильности имеет смысл выбирать либо «базовое» жильё в понятных районах, либо коммерцию под устойчивые бизнес-модели, а не под модные, но хрупкие форматы.
—
Как выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций и не пожалеть
Ключевые критерии отбора объектов
Профессиональные инвесторы в коммерцию почти всегда начинают не с метража и ставки аренды, а с анализа локации и трафика. Базовые вопросы звучат так: «Кто здесь будет зарабатывать?» и «За счёт каких потоков?».
Практический чек-лист при подборе:
— Локация и трафик:
— пешеходный и автомобильный потоки;
— видимость и доступность входа;
— конкурирующие объекты поблизости.
— Профиль арендатора:
— на кого ориентируемся: офис, ритейл, услуги, медицина, склад;
— насколько этот бизнес устойчив в текущих экономических условиях.
— Юридическая чистота:
— вид разрешённого использования;
— соответствие фактического использования;
— отсутствие обременений и сложных арендных историй.
— Финмодель:
— прогнозируемая ставка аренды;
— стоимость приведения в нужное состояние;
— налоговая и управленческая нагрузка.
Эксперты подчёркивают: «В коммерции лучше отказаться от сделки, чем войти в “красивое помещение” с убитой экономикой и без понятного арендатора».
—
Типичные ошибки частных инвесторов в коммерции
Короткий список того, что чаще всего приводит к потере денег:
— Ориентация только на «красоту» помещения, а не на трафик и экономику.
— Отсутствие тестирования спроса (не общались с потенциальными арендаторами до покупки).
— Заниженная оценка бюджета на ремонт и приведение к требованиям бизнеса.
— Игнорирование юридических нюансов: перепланировки, согласования, статусы помещений.
—
Жилой фонд: когда квартиры выигрывают у коммерции
Почему многие эксперты всё равно рекомендуют начинать с жилья
Многие консультанты по частным инвестициям говорят прямо: «Первый доходный объект для большинства людей — всё-таки квартира, а не магазин или офис». Причины довольно прагматичные:
— легче понять продукт (все так или иначе сталкивались с арендой жилья);
— проще исправить ошибку: не зашло в аренду — можно продать или переориентировать;
— ниже порог входа по бюджету и по компетенциям.
Кроме того, эмоциональный фактор: квартира воспринимается как более «надёжный» актив, чем магазин с непонятной перспективой. Это важно, потому что инвестиции — это не только про числа, но и про то, насколько спокойно вы спите.
—
Кому подходят инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду
Жилой арендный бизнес особенно логичен, если:
— вы хотите умеренный, но относительно стабильный денежный поток;
— готовы заниматься управлением не более нескольких часов в месяц;
— ориентируетесь на долгий горизонт и не планируете быстро выходить из актива;
— вы живёте или часто бываете в том городе, где расположен объект (вопрос управления и контроля).
Эксперты советуют в первую очередь смотреть на «рабочие» районы с устойчивым спросом: там доходность меньше, чем в серых зонах и на окраинах, но риск простоя и проблемных арендаторов ниже.
—
Влияние выбора стратегии на индустрию и рынок в целом
Как частные инвесторы меняют структуру рынка
В последние годы роль частных инвесторов сильно выросла. То, что раньше считалось «игрой для фондов и крупных девелоперов», теперь всё чаще делают частники: скупают небольшие коммерческие блоки, формируют мини-портфели квартир, делают ребрендинг старых объектов под новые форматы.
Это влияет на индустрию сразу по нескольким направлениям:
— Рост конкуренции за качественные объекты. Хорошие локации разбирают ещё на стадии строительства, цены растут.
— Усложнение управления. Появляется спрос на профессиональных управляющих, брокеров, консалтинг, юридическое сопровождение.
— Давление на доходность. Чем больше желающих войти в сегмент, тем сложнее найти по‑настоящему выгодные сделки.
Профессионалы рынка отмечают: «Рынок недвижимости перестаёт быть “сберкнижкой”. Это уже полноценная инвестиционная индустрия, где выигрывает тот, кто работает с данными и управлением, а не тот, кто просто купил “на перспективу”».
—
Итог: как выбрать свою стратегию в 2024–2026 годах
Коммерческая недвижимость или жилой фонд: практические рекомендации
Свести всё к одной универсальной формуле нельзя, но логика выбора в условиях нестабильности может выглядеть так:
— Выбирайте коммерцию, если:
— у вас уже есть базовая подушка безопасности и, желательно, жильё;
— вы готовы тратить время на управление, общение с арендаторами и подрядчиками;
— у вас есть доступ к экспертам (юристы, брокеры, аналитики), а не только к «мнениям знакомых»;
— вы нацелены на повышенную доходность и понимаете риск периодического простоя.
— Выбирайте жильё, если:
— это ваш первый инвестиционный объект;
— вы не готовы к высокой волатильности дохода;
— важна простота выхода из актива и ликвидность;
— вам психологически комфортнее владеть «понятным» объектом.
Именно поэтому профессионалы всё чаще отвечают на вопрос, что выгоднее коммерческая недвижимость или квартиры, не названием сегмента, а встречным вопросом: «Какой у вас горизонт, сколько времени на управление и какой риск вы готовы принять?».
—
Разговорный вывод без лозунгов
Если упростить до человеческого языка:
— Коммерция — это «бизнес в коробке»: потенциально более жирные проценты, но придётся работать головой и руками, считать каждый договор, разговаривать с арендаторами и быть готовым к периодам без дохода.
— Жильё — это «тихая история»: медленнее, спокойнее, с меньшей доходностью, но и с меньшей вероятностью нарваться на серьёзный провал.
В нестабильной экономике разумный подход такой: сначала обеспечить себе базовый, понятный и ликвидный жилой актив, а уже потом пробовать коммерцию, используя аналитику, помощь экспертов и трезвый расчёт, а не «советы с кухонь» и красивые объявления.
Недвижимость по‑прежнему остаётся рабочим инструментом сохранения и приумножения капитала, но эпоха простых решений «купил — и всё выросло само» закончилась. Сейчас выигрывает не тот, кто быстрее зашёл, а тот, кто глубже разобрался.