Коммерческая недвижимость после удалёнки: как всё поменялось на самом деле
Переход на удалёнку в 2020–2021 годах сильно встряхнул рынок коммерческой недвижимости. Тогда казалось, что офисы умрут, а все переедут в онлайн навсегда. Прошло несколько лет — и реальность оказалась куда сложнее: офисы не исчезли, но стали другими, а коворкинги получили второе дыхание.
Разберёмся по шагам: что происходит с арендаторами, собственниками, коворкингами и почему «просто сидеть дома» перестало быть универсальным решением.
—
Что вообще считается офисом и коворкингом сегодня
Офис: не просто «кабинет с перегородками»
Классический офис — это помещение, которое компания арендует или покупает полностью под себя. Там организуют рабочие места, переговорки, кухни и всё остальное. Но после массовой удалёнки понятие «офис» сильно поменялось.
Сейчас под офисом чаще понимают:
— гибкое пространство, рассчитанное на меньшее число сотрудников, чем численность компании;
— место для встреч, командной работы и оффлайн-сессий, а не для «сидеть с 9 до 18»;
— иногда — смешанный формат: часть компании сидит в своём блоке, часть работает из коворкинга или дома.
При этом классика всё еще жива: многим по-прежнему нужна аренда офисов в бизнес центре с ресепшеном, парковкой, инфраструктурой и статусным адресом.
Коворкинг: теперь это не «времянка для фрилансеров»
Коворкинг — это оборудованное пространство с рабочими местами, которое можно арендовать:
— как минимум на день;
— часто — на месяц;
— всё чаще — по часам и даже под конкретное мероприятие.
Вот тут появляется важный тренд: аренда коворкинга почасово и помесячно стала нормой не только для фрилансеров, но и для небольших компаний, проектных команд и региональных представителей крупных брендов.
В коворкингах особенно вырос спрос на:
— небольшие отдельные комнаты (мини-офисы на 3–8 человек);
— переговорные для созвонов и встреч;
— пространства для офлайн-тимбилдингов и обучающих сессий.
—
Ключевые изменения после массовой удалёнки
Диаграмма номер один: как изменилась роль офиса (словесное описание)
Представим круговую диаграмму с распределением функций офиса «до» и «после»:
— До 2020:
— 70% — ежедневная индивидуальная работа за столом;
— 20% — встречи и переговоры;
— 10% — обучение и неформальное общение.
— После 2022–2023:
— 35% — совместная работа и проектные сессии;
— 30% — встречи с клиентами и партнёрами;
— 20% — корпоративная культура, офлайн-встречи команды;
— 15% — «я хочу поработать не из дома».
Диаграмма показывает, что офис перестал быть «местом, где все сидят каждый день», и стал точкой концентрации коммуникаций.
Гибридная работа стала стандартом
Сегодня для многих компаний гибридный формат — базовый сценарий: кто-то приходит в офис 1–3 раза в неделю, кто-то только на важные сессии.
Последствия для рынка:
— компаниям реже нужны огромные пространства под всех сотрудников;
— растёт интерес к гибким условиям: вырастем — возьмём больше, сократимся — уменьшим блок;
— аренда рабочих мест в коворкинге используется как «подушка»: когда в штате есть «плавающие» сотрудники или команды.
—
Аренда и покупка: что происходит с цифрами и запросами
Аренда против покупки: кто и что выбирает
Ставка «купить и сидеть вечно» стала менее очевидной. Покупка офиса даёт стабильность, но лишает гибкости.
Схематичная диаграмма (словесное описание) выбора стратегии:
— Крупные компании (от 300–500 сотрудников):
— часть предпочитает купить офисное помещение в бизнес центре для ключевого управленческого блока;
— остальное размещают в арендуемых или гибких пространствах, включая коворкинги и отдельные площадки под проекты.
— Средний бизнес:
— чаще выбирает аренду коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах, но с возможностью уменьшать/увеличивать площадь;
— покупка — только под головной офис или долгосрочные «якорные» подразделения.
— Малый бизнес и стартапы:
— фокус на коворкингах и небольших блоках;
— покупка почти не рассматривается, пока модель бизнеса не устойчива.
—
Как ведут себя собственники бизнес-центров
Уход от «бетона» к сервису
Раньше типичный арендодатель сдавал «голый» офис: стены, пол, потолок — дальше сами. Сейчас конкуренция за арендатора выросла, и выигрывают те, кто превращает метры в сервис:
— готовая отделка и мебель;
— быстрый въезд «под ключ»;
— общие переговорные, лаундж-зоны, кухни;
— развитая инфраструктура бизнес-центра: кафе, спортзал, коворкинги в составе объекта.
Многие владельцы бизнес-центров, чтобы сохранить заполняемость, добавляют в объект коворкинг-формат. По сути, они сами начинают предлагать аренду рабочих мест в коворкинге внутри своих зданий, чтобы:
— привлекать небольшие команды, которые не потянут полноценный офис;
— давать гибкий формат крупным арендаторам;
— получать дополнительный доход с тех же квадратных метров.
—
Коворкинги: что с ними происходит «после шторма»
Второе рождение гибких офисов
Первая волна удалёнки многих коворкингов ударила больно: часть резидентов ушла, и казалось, что всё, тренд закончился. Но как только компании начали выстраивать гибридные форматы, спрос вернулся и даже стал качественнее.
Новые модели использования:
— небольшие команды арендуют комнату помесячно, а сотрудники из регионов приезжают в неё «на неделю в столицу»;
— крупные компании заключают рамочный договор, а сотрудники сами бронируют место по необходимости;
— предприниматели сочетают домашний офис и аренду коворкинга почасово и помесячно: тишина для созвонов, встречи с клиентами, вебинары.
—
Кейсы из практики: как компании реально перестраиваются
Кейс 1. IT-компания: минус 40% площади, но офис важнее
Средняя IT-компания, около 200 сотрудников, до 2020 года занимала почти целый этаж в бизнес-центре. Жёсткое «офис 5 дней в неделю», индивидуальные рабочие места, кухня, переговорки — классика.
После перехода на удалёнку:
1. Около 60% сотрудников стабильно работали из дома и не горели желанием возвращаться.
2. Офис начали использовать в основном для:
— стратегических сессий;
— онбординга новичков;
— важных презентаций.
Решение:
— сократили аренду на 40%, оставив ядро — открытое пространство, 3 большие переговорные и один «тихий» зал;
— часть сотрудников получила доступ в коворкинг рядом с домом: компания оплачивала абонемент, а сотрудники сами выбирали дни.
Результат через год:
— расходы на офис сократились примерно на треть,
— при этом посещаемость офиса выросла — не по числу людей в день, а по количеству осмысленных встреч: люди приезжали «по делу», а не «отсиживать часы».
Кейс 2. Маркетинговое агентство и «рассыпной» формат
Небольшое агентство (30 человек) до пандемии сидело в лофте недалеко от центра. После локдаунов собственник понял: половина команды разъехалась по Подмосковью и регионам, ездить каждый день стали единицы.
Новая модель:
— отказались от постоянной аренды офиса;
— заключили контракт с крупным коворкингом в центре и ещё одним — ближе к спальным районам;
— стали использовать:
— небольшие переговорки для встреч с клиентами;
— общие зоны для креативных сессий;
— 6–8 фиксированных мест для тех, кто принципиально не может работать дома.
Парадокс: расходы на рабочие пространства снизились на 20–25%, но качество клиентских встреч улучшилось — у клиентов появилось ощущение гибкости и современности, а не «офис в полуподвале».
Кейс 3. Девелопер и переупаковка бизнес-центра
Собственник бизнес-центра класса «B+» столкнулся с тем, что несколько крупных арендаторов не продлили договор: перешли на гибрид и сократили метраж.
Что сделали:
1. Один этаж отдали под коворкинг с гибкими тарифами:
— рабочие места по подписке;
— мини-офисы на 4–6 человек;
— переговорные с почасовой оплатой.
2. Включили в пакет услуги:
— регистрация юрлица на адрес БЦ;
— секретариат и приём почты;
— базовую IT-поддержку.
Через полтора года:
— вакансия по зданию снизилась;
— вместо 2–3 крупных арендаторов появилось 20+ малых и средних компаний;
— доход стабилизировался за счёт диверсификации, а не зависимости от одного «якоря».
—
Сравнение: традиционный офис, коворкинг и «домашний» формат
Плюсы и минусы без розовых очков
Если упростить, получится такая картина:
— Традиционный офис:
— + контроль над пространством, брендирование, единое место для команды;
— + удобен для конфиденциальной работы и крупных отделов;
— − высокая нагрузка на бюджет, особенно в центре города;
— − тяжёлый в изменении: расти или сокращаться быстро сложно.
— Коворкинг:
— + гибкость: можно быстро расширяться или сжиматься;
— + разнообразие локаций, современная инфраструктура;
— − меньше приватности (если только не брать отдельные блоки);
— − зависимость от правил и режима оператора.
— Работа из дома:
— + экономия на аренде как для компании, так и для сотрудника;
— + гибкость по времени и месту;
— − размывание границ между работой и личной жизнью;
— − сложности с онбордингом и формированием командной культуры.
На практике компании смешивают все три формата: часть команды в офисе, часть — в коворкинге, часть — на удалёнке.
—
Что происходит с рынком в Москве и крупных городах
Тренды на столичном рынке
Рынок коммерции в Москве перестал быть «одномерным». Арендатор уже не ограничивается выбором: либо «снять офис», либо «сидеть дома».
Сейчас параллельно существуют:
— классическая аренда коммерческой недвижимости в Москве — для тех, кому важны статус, стабильный адрес и долгий горизонт планирования;
— гибкие офисы и коворкинги для компаний, которые растут скачками и не хотят привязывать себя к долгим договорам;
— комбинированные решения — когда крупная компания арендует основной блок, а под временные проекты использует коворкинг в этом же бизнес-центре.
При этом запросы всё больше смещаются от «метров» к «сценариям использования»: не просто «нам нужно 300 м²», а «нам нужно пространство под 3 проектные команды, 2 переговорки и периодические встречи офлайн».
—
Как бизнесу сейчас выбирать формат: практический взгляд
Вопросы, которые стоит задать себе перед выбором
Чтобы не брать «офис ради офиса», полезно честно ответить на несколько вопросов:
— Сколько людей реально нужно собирать в одном месте одновременно?
— Как часто команде нужен оффлайн: раз в неделю, раз в месяц, раз в квартал?
— Есть ли у нас сезонные колебания нагрузки (проекты, пиковые периоды)?
— Насколько критично для клиентов, где именно мы принимаем встречи?
— Нужен ли нам статусный адрес и брендированный вход?
После этого уже можно прикидывать:
— нужна ли именно долгосрочная аренда офисов в бизнес центре;
— достаточно ли гибкой схемы, где коворкинг закрывает 80% сценариев;
— имеет ли смысл рассматривать покупку, если бизнес стабилен и горизонт планирования 5–10 лет.
—
Куда всё движется: прогноз без драматизации
Офисы никуда не исчезают, но будут другими
Основные выводы, которые уже можно зафиксировать:
— Офис перестал быть местом «обязательного присутствия» и превращается в инструмент для коммуникаций, культуры и сложных задач.
— Коворкинги закрепились как нормальный вариант для бизнеса, а не временная «заплатка» между офисами.
— Собственники бизнес-центров вынуждены думать про сервис и гибкость, а не просто про квадратные метры.
— Компании всё чаще комбинируют форматы, подбирая конфигурацию под свои процессы, а не под старые стереотипы.
Рынок коммерческой недвижимости после удалёнки стал сложнее, но и честнее: теперь выбирать формат работы приходится осознанно. Не «всем в офис» и не «всем домой», а «как нам удобнее работать и зарабатывать в реальности, а не на бумаге».
И в этой реальности выживают и растут те, кто умеет быстро перестраивать не только процессы, но и пространство вокруг своей команды.